Кто должен ремонтировать лоджию в приватизированной квартире. Кто должен ремонтировать балкон. Вопрос по ремонту старых перил

Некоторые балконы строят некачественно, а присоединенные к старым жилым строениям рассыпаются. Балконы с повышенной безопасностью для жизни жильцов — большая проблема городских граждан Российской Федерации. Перед проведением ремонта, необходимо выяснить, кто ответственен за балкон в приватизированной квартире. Полномочия разделяются между собственником и управляющей компанией.

Владельцу принадлежит :

• Парапет;
• Крыша;
• Козырек.

Управляющей компании принадлежит :

• Горизонтальная плита;
• Вертикальная стена.

Если плита признается аварийной, ответственность возлагается на коммунальную службу.

Кто отвечает за балкон в приватизированной квартире?

Если вы не знаете, кто должен ремонтировать балкон квартиры, если она не приватизирована, ответственность по профилактике и ремонту общего имущества (плиты и внешняя стена примыкающей конструкции) относятся к управляющей компании.

В квартирную ежемесячную плату входит стоимость за ремонт и обслуживание несущей стены и плиты вашего балкона. Ответственность владельца: слежение за состоянием перил, парапетов и иных примыкающих конструкций.

Чтобы управляющая компания выполнила ремонт на основании ответственности перед собственником:

• Напишите заявление о проведении ремонтно-восстановительных работ;
• Сфотографируйте аварийные участки территории. Предварительно получите письменное разрешение от соседей;
• Напишите пояснительную записку о необходимости ремонта выступающей квартирной территории. Пример причины: аварийность конструкции влечет опасность жизни и здоровью как собственников, так и иных граждан.

Оформленные документы копируются. Одна копия отправляется в ЖЭК, а вторая — остается у владельца.

Письменное общение с ЖЭК желательно вести заказными отправлениями и с сообщением о получении. Метод позволит получить официальные документы о подтверждении факта обращения в коммунальные службы.

Управляющая компания не торопится принять решение о ремонте? Направьте аналогичный список документов в местную компанию с просьбой обратить внимание на этот процесс и помочь решить проблему.

Обязанности ЖКХ

В законодательстве можно найти ряд не состыковок относительно проблемы ремонта. В ЖК РФ балконы не принадлежат имуществу многоквартирного дома. противоречит этому факту. Оно подтверждает, что плиты входят в общедомовое имущество.

Это постановление отмечает несколько правил. На их основании в состав общего имущества управляющей компании входят:

• Конструкции ограждения в квартире. Сюда относятся несущие стены, предназначенные для перекрытия плиты, колонны, балконные конструкции и иные;
• Не несущие ограждающие сооружения в здании: двери и окна помещений общего предназначения, парапеты, перила и иные конструкции.

Куда обратиться для проведения ремонта балкона?

Владелец приватизированной квартиры имеет законное право на предоставление ему ремонтных услуг со стороны ЖКХ. Нормы и условия технической эксплуатации ЖК предусматривают профилактические процедуры при проведении ремонта лоджий и балконных сооружений.

Ответственность за ремонт лежит на управляющей организацией. Подавать заявление следует в ЖКХ по месту нахождения приватизированной квартиры. Она может выполнять капитальные или профилактические работы фасада здания или выборочно для отдельного собственника.

Собственник жилой недвижимости может рассчитывать на услуги управляющей компании. Ремонтные услуги проводятся за счет денежных средств, которые регулярно выплачиваются собственниками в виде ежемесячной квартирной платой. Осмотр балконов и иных присоединенных сооружений проводится два раза в год: осенью и весной. указывают на то, что сотрудники несут ответственность за проведение следующих ремонтных работ:

• Тщательная ежегодная проверка балконов приватизированных квартир — целевое предназначение;
• Проведение подробного инструктажа собственников о правильном пользовании балкона.

Обнаружив аварийное состояние, сотрудники коммунальной службы должны принять меры в незамедлительном порядке. Предупредительное правило: установка пломбы и закрытие объекта общего пользования.

Стоимость ремонта балкона в приватизированной квартире

Если одни собственники захотели восстановить балконную несущую стену, то вердикт должен приниматься на общем собрании. Ведь плита балконная — собственность ЖКХ. Владельцы квартир здания самостоятельно выбирают способ управления:

• Подписывается договор с ЖКХ. Подробно излагается процедура по плановым и внеплановым профилактическим или ремонтным работам;
• ТСЖ или кооператив отвечают за сохранение денежного фонда;

Вне зависимости от метода правления, все собственники обязаны вносить ежемесячно квартирную плату за содержание общего имущества. Величина зависит от общей жилой площади конкретной квартиры. На основании собранного денежного фонда выделяется сумма для проведения профилактических работ и ремонта аварийных балконов приватизированных квартир.

Подскажите, какие есть СНИпы по балконам: как их должны эксплуатировать собственники, если дому более 40 лет, можно ли вынести предписание собственнику об освобождении балкона и снятии самовольного остекления, сколько может нести нагрузки балкон дома более 40 лет службы («хрущевки»). И где прописано про балконы, если в договоре с собственниками согласно минимальному перечню 290 Постановления этого пункта нет, а согласно 491 в состав общего имущества балконные плиты входят, но их ремонт относится не к текущему, а к капитальному ремонту? Как объяснить собственнику, что эти балконные плиты требуют капремонта, а правильно содержать и эксплуатировать их должны сами собственники, и если они не выполняли правильные условия эксплуатации, то за все последствия должны отвечать они. Можно приложить судебную практику.

Ответ

Балконы многоквартирного дома, в т. ч. ограждающие конструкции балкона являются элементами фасада многоквартирного дома.

Управляющая многоквартирным домом организация обязана выполнять работы в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, в т. ч. балконов и элементов ограждающих конструкций. Это предусмотрено п. 9 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

В рамках указанных обязанностей управляющая многоквартирным домом организация выполняет работы по ремонту балконов в многоквартирных домах.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г., в настоящее время действуют и носят рекомендательный характер, поскольку федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это предусмотрено ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании». Данная позиция подтверждается письмом Минрегиона России от 15.10.2010 № 10992-08/ИП-ОГ.

Остекление балконов связано с изменением архитектурного облика дома, внесением изменений в конструкцию фасадов и производятся по согласованию с уполномоченными органами.

Подробности в материале справочной системы Управление «МКД »: Ремонт балконов в рамках текущего ремонта

На ком лежит ответственность за капитальный ремонт балкона в многоквартирном доме

Изначально, чтобы определить, на ком лежит ответственность за ремонт балкона необходимо понимать, входит ли такой балкон или отдельные его элементы в состав общего имущества в МКД.

При этом состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. .

В настоящее время нередко возникают ситуации, когда собственники помещений в МКД самовольно вносят изменения в фасады своих домов путем замены оконных рам на рамы другого цвета и конфигурации, устанавливают компрессионные блоки систем кондиционирования, остекляют балконы, окрашивают фасад в пределах своего помещения и т. д.

Эти мероприятия связаны с изменением архитектурного облика дома, внесением изменений в конструкцию фасадов и должны производиться по согласованию с уполномоченными органами.

• Непосредственное управление МКД в новых правовых условиях

Однако, как показывает практика, это редко кто делает, в связи с чем органы жилищного надзора выносят предписание и привлекают к ответственности управляющие организации, хотя они к указанным мероприятиям не имеют никакого отношения.

В таких случаях возникает вопрос, кто же должен нести ответственность за эти нарушения?

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, на лицо, ответственное за содержание и ремонт общего имущества в МКД, возложена обязанность содержания общего имущества в МКД в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции МКД.

Балкон — это консольно-балочная система, состоящая из несущей ограждающей конструкции (балконной плиты) и ненесущей ограждающей конструкции (перил). В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 (далее Правила), «в состав общего имущества включаются:

…в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции;

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)».

То есть, проще говоря, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат:

— плиты всех балконов в многоквартирном доме, так как балконные плиты являются ограждающими несущими конструкциями многоквартирного дома (подпункт «в» п. 2 Правил);

— окна и двери балконов, имеющих вход в помещение общего пользования (лестничные клетки, общие коридоры), поскольку окна и двери помещений общего пользования относятся к ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома, обслуживающим более одного жилого и (или) нежилого помещения (подпункт «г» п. 2 Правил);

— перила балконов, имеющих вход в помещения общего пользования, поскольку такие перила относятся к ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома, обслуживающим более одного жилого и (или) нежилого помещения (подпункт «г» п. 2 Правил).

В то же время части внешних стен со стороны всех балконов в многоквартирном доме наряду с плитами балконов относятся к общему имуществу в соответствии с подпунктом «в» п. 2 Правил, поскольку они являются ограждающими несущими конструкциями многоквартирного дома.

На основании изложенного выше следует, что плиты балконов, входящих в план квартиры по обмеру Бюро технической инвентаризации (БТИ), а также внешняя стена, к которой данные балконы примыкают, относятся к общему имуществу многоквартирного дома. И, соответственно, принадлежат собственникам помещений на праве общедолевой собственности, а перила, окна и двери указанных балконов являются частью данного жилого помещения, то есть объектом индивидуальной собственности.

«1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника».

Согласно ст. 154 ЖК РФ для собственников помещений стоимость работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме входит в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. То есть обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

При этом в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о ремонте общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Данное решение согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ должно быть принято не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, на основании ч. 2 ст. 44 ЖК и пп. 17, 18 и 21 Правил необходимость выполнения тех или иных видов работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также перечень этих работ и условия их выполнения устанавливаются решением общего собрания собственников помещений.

Вместе с тем, общее имущество собственников помещений должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества и т. д. (п. 10 Правил). Основанием для принятия собственниками решения о соответствии или несоответствии общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о принятии мер, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) является акт осмотра. Этот акт оформляется по результатам осмотров общего имущества, проводимых правлением ТСЖ и (или) иными лицами (п.п. 13 и 14 Правил).

Следовательно, решающую роль играет, какие именно элементы балкона нуждаются в ремонте: «общие» или «индивидуальные».

Таким образом, ремонт элементов балконов, входящих в план квартиры и относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, производится за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения (обязательных платежей членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов по ремонту общего имущества). Разумеется, в том случае, если выполнение данного вида работ предусмотрено решением общего собрания собственников помещений, принятым не менее 2/3 от общего числа голосов.

А вот ремонт элементов балконов, входящих в план квартиры и не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома (перил, окон и дверей балконов для входа в жилые помещения), производится за счет средств собственников и нанимателей жилых помещений, в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 №25). Так что очень важно определить, какие именно элементы балкона требуют ремонта.

Одной из проблем, с которой сталкиваются владельцы квартир в старых домах, является разрушение балконов. Нарушение его конструкции несет опасность не только для жильцов квартиры, но и для прохожих. В связи с этим возникает вопрос, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире.

Распределение ответственности

При проблемах с балконом не редкими являются ситуации, когда владелец квартиры и организация ЖКХ пытаются переложить ответственность друг на друга. В таком случае необходимо руководствоваться Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, положения которого дают возможность разобраться, кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме. В документе обозначено, что к общему имуществу относится плита и несущая стена, а также козырек балкона и крыша лоджии, если квартира находится на последнем этаже. Ответственность за ремонт этих конструкций несет организация ЖКХ. При этом она обязана выполнять герметизацию швов и трещин лоджии или балкона, а также восстанавливать поврежденную штукатурку.

Общее имущество жильцов многоквартирного дома – это большой комплекс объектов в доме, которые находятся в долевой собственности всех владельцев квартир. Это чердаки и подвалы, придомовая территория, несущие конструкции дома и система отопления. подробнее о том, на чьи плечи ложится замена стояков отопления в квартире МКД.

В свою очередь, собственник должен своими силами выполнять следующие ремонтные работы:

• ремонт и укрепление парапета;
• ремонт и укрепление козырька, если квартира находится не на последнем этаже;
• замена оконных рам и стекол;
• утепление балкона;
• удаление ржавчины и плесени, которые могут привести к разрушению конструкции (в том числе покрытие элементов балкона антикоррозийными веществами).

Обязанности учреждений ЖКХ, связанные с предупреждением аварийных состояний балкона

Следить за состоянием балкона должны не только владельцы квартир, но и коммунальные службы.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 23.09.2003г.), работники ЖКХ несут ответственность за:

Мониторинг

Работники ЖКХ должны проводить мониторинг состояния балконов в многоквартирных домах два раза в год – осенью и весной.

• проверку балконов и лоджий на предмет их загромождённости тяжелыми предметами, которые могут повлечь за собой постепенное разрушение конструкции;
• инструктаж с жильцами квартир на тему безопасной эксплуатации балконов;
• принятие оперативных мер при обнаружении повреждения несущих элементов балкона с целью недопущения аварийной ситуации;
• проведение работ, связанных с опломбированием аварийного объекта, и составление сметы для ремонта.

Порядок признания аварийного состояния балкона

Чтобы управляющая компания произвела капитальный ремонт балкона, необходимо, чтобы его состояние было признано аварийным. Признакам этого являются:

• наличие глубоких трещин вдоль соединительного шва;
• обнажение арматуры в результате разрушения покрытия из бетона;
• наличие рыхлых участков на внешней стороне плиты в результате действия осадков;
• «крошение» края плиты и обвалы более крупных фрагментов;
• обрушения карниза или поручня;
• расшатанное ограждение и т.д.

Причинами этого может быть как нарушение технологий строительства, так и разрушения в результате старения конструкции и отсутствие своевременного текущего ремонта. Очень часто причиной повреждения является неправильный водосток. В результате регулярного сбора воды или талого снега балкон течет. Кто должен его ремонтировать зависит от этажа, на котором находится квартира, и от характера повреждений.

Пояснительная записка

Собственник аварийного балкона также должен предоставить в управляющую компанию пояснительную записку, в которой аргументированно обосновать необходимость ремонта. Обязательно нужно указать, что разрушение балконных конструкций потенциально опасно для жизни людей.

При возникновении таких разрушений, в первую очередь, необходимо письменно уведомить об этом управляющую компанию. Заявление пишется на имя руководителя. В нем необходимо указать подробное описание разрушения и озвучить просьбу о признании аварийного состояния. Целесообразно заверить заявление подписями соседей и приложить к нему фотографии. В статье узнайте, как составить заявление в управляющую компанию.

Заявление лучше отправить заказным письмом. УК также должна ответить письменно. Все переписку необходимо сохранять. Если ремонт несущих конструкций не будет осуществлен, переписка понадобится для подачи иска в суд.

Стоит обратить внимание, что если в доме было создано ТСЖ или ТСН, то решение о капитальном ремонте балкона принимается на общем собрании участников (чем отличается ТСЖ от ТСН, читайте ).

О том, кто несет ответственность за ремонт балкона, и как разделяются обязанности между собственником квартиры и управляющей компанией, смотрите в видео

Если учреждение ЖКХ своевременно не выполняет ремонтные работы, объясняя это отсутствием денежных средств, можно пойти на соглашение с ними: собственник квартиры выполняет ремонт за свой счет, но потраченные средства засчитываются в квартплату. При согласии с этим коммунальщиков, жильцу необходимо собрать все документы, которые подтвердят приобретение материалов и оплату работ.

В ситуации, когда жилец выполнил ремонт несущих конструкций за свой счет, а перерасчет квартплаты не сделан, он может обратиться в суд для возмещения своих затрат.

При наличии спорных моментов, когда есть повреждения и балкон протекает, кто его должен ремонтировать, также решается в порядке судебного разбирательства.

Мы готовы ответить на возникшие вопросы - задавайте их в комментариях