Деятельность тсж по управлению многоквартирным домом. Для чего нужны ТСЖ в многоквартирном доме, является ли оно потребительским кооперативом и юридическим лицом? Тсж принцип работы
Что такое ТСЖ, утверждено статьями ЖК РФ. Понятие товариществ возникло уже достаточно давно. Но, не все люди имеют представление, как функционирует товарищество, а главное для чего оно необходимо. Целью его формирования считается удовлетворение потребностей жильцов и возможность достойного содержание общего жилья. Только товарищества могут самостоятельно выбирать поставщиков услуг, что дает шанс сэкономить средства.
Понятие
ТСЖ – это способ управления домами с наличием квартир, где жильцы выступают собственниками. Нельзя создать товарищество, если жильё муниципальное. При передаче помещений во владение людям, власти снимают с себя ответственность за содержание домов.
С этого момента владельцы квартир обязаны поддерживать дом в нормальном состоянии сами. Не исключено, что им придется вкладывать дополнительно собственные средства. После создания товарищества, предъявлять претензии управляющим предприятиям уже не представится возможным.
Владельцы помещений вправе сами избрать форму управления общим имуществом:
- делегирование полномочий управляющей организации;
- формирование ТСЖ и назначение председателя.
Под управлением понимается эксплуатация, ремонт и содержание жилья, а также предоставление коммунальных услуг. Организация обязательно должна иметь председателя, который выбирается на общем собрании.
Расшифровка ТСЖ – товарищество собственников жилья. Данное предприятие носит некоммерческую форму.
Цели создания
Появление товарищества связано с преследованием определенных целей:
- нормальное содержание;
- обеспечение хорошего вида;
- владение и использование;
- получение прибыли для направления ее на общие цели для улучшения жилья.
Участниками организации выступают владельцы квартир и входящих в его состав нежилых площадей. Именно они решают создать ТСЖ или переложить все заботы на управляющую организацию. Чтобы выбор пал на ТСЖ, необходимо собрать больше половины голосов от всех жильцов. Если меньшее количество владельцев помещений поддерживают данную идею, организация создана не будет.
Преимущества
В форме управления товарищества, как и в любой другой организации, есть свои плюсы и минусы.
Основные достоинства:
- Участники сообщества действуют в личных интересах, думают о формировании наилучших условий проживания.
- Хорошая организация управления.
- Возможность самостоятельно выбирать поставщиков, что может существенно снизить оплату коммуналки.
- Деятельность организации довольно прозрачная, всегда можно увидеть расходы и доходы. Данная информация не скрывается от собственников жилья. Владельцы квартир в любое время могут ознакомиться с финансовой документацией. Собрание владельцев жилплощади самостоятельно принимает глобальные решения относительно выбора и оплаты.
- Расчеты со снабжающими инстанциям ведутся напрямую, потому долги практически отсутствует.
- Возможность заниматься некоторыми коммерческими видами деятельности, если это не противоречит уставу. Предположим, сантехник вправе исполнять работу по договорам с другими ТСЖ. Также товарищество может сдать в аренду, к примеру, подвал. Соответственно появляются доходы, которые можно направить на улучшение жилья.
- Региональные власти охотно идут на уступки товариществам и поощряют их создание. Поэтому, товариществу проще добиться положительного результата в решении коммунальных вопросов.
Минусы создания ТСЖ:
- Установление дополнительных членских взносов. Не каждый человек горит желание платить лишнее, коммунальные услуги и так не дешевое удовольствие.
- Нет помещений для размещения обслуживающего персонала. Обычно, председатель принимает людей у себя дома. Поэтому, иногда, используются заочные формы голосования, что увеличивает вероятность фальсификации.
- Никто не застрахован от недобросовестности председателя правления. В то же время, выбирает его общее собрание.
Возможность принимать самостоятельно решения может оказаться как плюсом, так и минусом. Не все люди готовы принимать участие в процессе. Если дом имеет старые коммуникации, содержание жилища может обойтись владельцам квартир слишком дорого.
Полномочия товарищества
Существует основные права и обязанности товарищества согласно статьям № 137, 138 ЖК.
К правам относится:
- Подписание договоров с различными обслуживающими инстанциями на усмотрение решения собрания.
- Самостоятельное утверждение сметы по затратам и прибылям.
- Определение размеров платежей согласно самостоятельным расчётам.
- Менять, продавать и сдавать имущество, принадлежащее товариществу.
- Возможность совершения пристроек.
- Получать для использования и покупать землю, с целью возведения хозяйственных построек.
- Возведение строений на выделенной территории.
Кроме полномочий у товарищества есть некоторые обязательства:
- Внесение денег в общие расходы.
- Обеспечение нормального вида имущества.
- Создание условий для исполнения обязанностей жильцов.
- Использовать меры пресечения к действиям третьих лиц, направленных на препятствие прав владения и использования общим имуществом.
- Представлять интересы собственников в выше стоящих инстанциях.
- Ведение реестра участников.
- Соблюдение условий действующих договоров.
Товарищество формируется вследствие объединения владельцев помещений домов с большим количеством квартир. Предприятие необходимо для управления, содержания и эксплуатации общего имущества. Участником товарищества нельзя стать автоматически. С этой целью необходимо написать соответствующее заявление. На практике, любой из владельцев ТСЖ обязан оплачивать взносы, независимо является он членом или нет.
Видео: Как уйти от управляющей компании и создать ТСЖ?
Изменения, которым подверглось жилищное законодательство в 2015 году, непосредственно коснулись и деятельности ТСЖ. С тех пор изменений не происходило, поэтому положения актуальны до сих пор.
Так обязанностью собственников стало проведение собраний для внесения изменений в устав товарищества. По новой редакции закона устав должен регистрироваться в ФНС, а председатель должен получить выписку из ЕГРЮЛ.
Плюсы и минусы данного способа управления
Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ , ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для организации коллективного управления всем недвижимым имуществом, обеспечения его использования, обладания и распоряжения в пределах определенных нормами законодательства.
Членство в ТСЖ позволяет участвовать в общих собраниях, следовательно, дает возможность непосредственно влиять на принятие всех решений, касающихся управления домом и определения размера взносов.
Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее.
Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала.
Так как за ТСЖ закрепляется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку.
В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить проживание, если собственники верно подойдут к организации управления домом.
Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства .
Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке.
Ст. 153 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее.
Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов.
Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг по эксплуатации зданий и организации .
То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самостоятельно договариваются о .
Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать членов правления и совместным решением определить план управления.
В каких домах можно создать товарищество
Ст. 136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ .
Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи , сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой.
Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без них, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры.
Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом.
Возможно создание ТСЖ еще на этапе строительства дома , что подтверждается ст. 139 ЖК РФ. Примечательно, что собственники помещений в доме под управлением ТСЖ сами решают вступать им в товарищество или нет.
Как принимается решение о создании
Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо провести собрание жильцов , на котором будет выбран . На собрании должно присутствовать не менее 2/3 всех собственников дома.
Решение о создании ТСЖ принимается большинством голосов, согласно внесенным изменениям теперь необходимо согласие 2/3 всех собственников помещений, тогда как раньше достаточно было 50% голосов.
Оформляется решение протоколом общего собрания ТСЖ. Голоса собственников определяются пропорциональным принципом – чем больше площадь жилого помещения, тем больше голосов у собственника.
Утверждение устава
Порядок принятия устава ТСЖ определяется ст. 45-48 ЖК РФ. Устав должен быть утвержден всеми собственниками жилых помещений дома.
Можно проводить собрание в заочной форме, если перед этим товарищества.
В Уставе должны быть отражены все основные аспекты обслуживания и содержания дома. В нем указывается адрес дома, место и дата составления документа. Также прописываются цель функционирования ТСЖ, права и обязанности всех участников товарищества.
Собственники помещений называются собственниками недвижимости, то есть ТСЖ переименовывается в ТСН.
Начиная с 1 сентября 2014 года, все ТСЖ должны регистрироваться в качестве ТСН, при этом для уже действующих товариществ перерегистрация не нужна.
Изменения Жилищного кодекса РФ коснулись и устава, в частности:
Для внесения изменений в действующий устав проводится общее собрание, на котором устав изменяется на основании протокола.
Все внесенные изменения заверяются нотариусом и отправляются на подтверждение в налоговые органы . Спустя 5 дней председатель может получить выписку из Росреестра о внесении изменений.
Процедура регистрации
Регистрация ТСЖ аналогична постановке на учет юридического лица и особых сложностей не представляет. После регистрации ТСЖ присваивается индивидуальный расчетный счет, на который впоследствии поступают внесенные жильцами средства.
Для процедуры регистрации ТСЖ необходимы следующие документы :
- бланк заявления о постановке на учет юридического лица;
- протокол общего собрания собственников недвижимости;
- расчет доли каждого из собственников;
- устав ТСЖ.
Согласно ст. 140 ЖК РФ решением общего собрания ТСЖ может преобразовываться в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Заключение договоров с жильцами дома
Создание ТСЖ возможно при согласии 2/3 собственников. Но остальные жильцы пользуются услугами тех же поставщиков. Поэтому товарищество заключает с жильцами, не являющимися его членами, индивидуальные договоры на оказание услуг
.
Законом не предполагается обязательное письменное заключение такого документа.
Организация текущей работы по управлению домом
Текущие работы по управлению домом организуются действующими управленцами — председателем и правлением , выбранных жильцами. Они могут являться такими же собственниками либо наниматься «со стороны».
Правление обязано заключать договоры с поставщиками услуг, собирать платежи, следить за текущим состоянием дома и прочее.
Некоторые документы, например договора ТСЖ с поставляющими организациями, могут быть закрыты для просмотра членами ТСЖ, но они доступны ревизионной комиссии.
Порядок отчета о работе перед жильцами
План любых работ по обслуживанию дома и смета годовых расходов утверждается общим собранием жильцов .
Если решение было принято посредством заочного голосования, любой член ТСЖ имеет право на раскрытие информации о деятельности товарищества и на ознакомление с протоколами заочных собраний.
Также можно ознакомиться с расходами ТСЖ посредством просмотра расчетного счета товарищества, который отражает не только все поступления, но и снятия.
Процедура разрешения споров
Если член ТСЖ не доволен организацией управления домом, он может вынести на обсуждение данный вопрос на общем собрании жильцов. Вопросы финансового характера разрешаются при участии ревизионной комиссии.
Если спор не удалось урегулировать внутри товарищества, жилец может в жилищную инспекцию, которая контролирует обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг.
Также возможно обращение в налоговые органы , если имеются подозрения на наличие финансовых махинаций.
Видео-обзор с изменениями
На примере Краснодарского края показывается, как муниципальные власти помогают представителям многоквартирных домов разобраться с тонкостями в организации управления общедомовым имуществом.
Основными признаками юридического лица является обособленное имущество, которым субъект отвечает по своим обязательствам, а также способность приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Чем является?
ТЖС — это юридическое лицо или нет? Товарищество собственников жилья является юридическим лицом , которое представляет собой некоммерческую организацию.
Целью создания такого субъекта гражданского правоотношения является управление, пользование и распоряжение общим имуществом многоквартирного дома согласно законодательству. При составлении устава товарищества в текст документа обязательно вносятся и сведения о цели создания ТСЖ.
ВАЖНО! Товарищество может заниматься коммерческой деятельностью, но только если это отвечает его целям и задачам. Доход от нее не распределяется между участниками.
Бизнес – это все-таки предпринимательская деятельность, организованная с целью получения прибыли. Он представляет собой так сказать общую характеристику коммерческой организации. Следовательно, ТСЖ не может быть бизнесом .
Может ли быть ИП, ООО?
Правоотношения индивидуального предпринимателя регулируются частью гражданского законодательства, регламентирующего вопросы юридического лица. Кроме того, ИП имеет признаки коммерческой организации. То есть его главной целью является получение прибыли.
Общество с ограниченной ответственностью также представляет собой в первую очередь коммерческую организацию с уставным капиталом, который делится на доли между участниками. Учредители не отвечают по обязательствам юр. лица, но несут риск убытков в пределах долей.
Индивидуальный предприниматель – это все-таки физическое лицо, которое осуществляет коммерческую деятельность и несет ответственность за обязательства своим имуществом. Собственность индивидуального предпринимателя является собственностью физ. лица.
В случае, если человек владеет жилым помещением в многоквартирном доме, где организовано ТСЖ, то он может быть в составе товарищества под своим именем.
СПРАВКА! Любой договор или иное соглашение, заключенное с ИП, в первую очередь, подписывается с гражданином, а уже обязательства выполняются согласно характеру его деятельности.
Допустимо ли не регистрировать?
Может ли организация ТЖС быть юридическим лицом, если она без государственной регистрации? Организация ТСЖ без государственной регистрации в качестве юридического лица не имеет смысла. Для успешного управления жилым фондом необходимо заключать договора с различными организациями. А это невозможно без наличия всех необходимых атрибутов (Печать с наименованием, расчетный счет в банке и др.).
Заключение
ТСЖ – добровольное объединение собственников помещений в жилом многоквартирном доме или домах, которые находятся рядом и имеют общую коммуникацию. Такое товарищество могут организовать и владельцы частных домов. Обязательным условием также является близкое соседство или общий земельный участок.
Целью такого образования является эффективное управление и пользование домом или домами с прилегающей территорией. Для этого может осуществляться коммерческая деятельность. Отличным примером послужит организация торговой площади в пределах границ дома. Средства от сдачи в наем помещений могут уйти на благоустройство, капитальный ремонт и др.
ТСЖ уполномочено осуществлять деятельность по управлению домом, то есть выполнять то, что ранее делала управляющая компания в лице ЖЭУ или коммерческой организации.
В соответствии со статьей 137 Жилищного Кодекса , ТСЖ вправе совершать следующие действия:
Полный перечень полномочий ТСЖ должен быть перечислен в Уставе организации . Например, Уставом может быть позволено производить реконструкцию и переоборудование существующих помещений, преобразование придомовой территории, оборудование парковки и т.д.
Обратите внимание! Перечисленные в Уставе права организации не должны противоречить Жилищному Кодексу, а могут лишь дополнять и расширять его положения применимо к конкретной ситуации.
Большинство своих прав, правление ТСЖ может реализовывать самостоятельно, например, производить расчет квартплаты и распределять средства по банковским счетам – это так называемая текущая работа.
Контроль законности всех действий ТСЖ осуществляет ревизионная комиссия , состоящая из 3-4 человек, не являющихся работниками ТСЖ и членами правления.
Для проведения серьезных изменений, например, в структуре ТСЖ при изменении соотношения средств, распределяемых по различным фондам, при переоборудовании зданий, правление обязано собрать общее собрание жильцов и поставить вопрос на голосование. Только при большинстве голосов «за», товарищество получает право на осуществление заявленной деятельности.
Взаимодействие с собственниками
Зачастую, при реализации прав ТСЖ, у жильцов и членов правления возникают вопросы, касающиеся наиболее проблемных и неоднозначных тем, среди которых — взаимоотношения правления и остальных собственников.
Выдача справок
Это не законная практика, которая часто используется ТСЖ или УК, чтобы жильцы покрыли хотя бы часть задолженности. Выдача справок – это не право, а обязанность ТСЖ перед жильцами. Значит, выписать нужную бумагу они обязаны, даже если жилец за все время проживания ни разу не оплатил свою коммунальную задолженность.
Проникновение в квартиру
Другой проблемный вопрос – имеет ли право правление или председатель ТСЖ осматривать квартиру? В Конституции РФ закреплено право граждан на неприкосновенность жилья.
Справка! Без разрешения владельца помещения, никто не может проходить в его помещение, даже в том случае, если в квартире произошла аварийная ситуация.
Существует только два случая, когда сотрудники ТСЖ могут проникнуть в квартиру без разрешения:
- Если имеется ордер.
- При угрозе террористического акта, наступлении природного либо техногенного катаклизма.
Таким образом, требования правления на досмотр помещения под любым предлогом – снятие показаний счетчиков, поверка счетчиков, замер давления в трубах, проверка температуры помещения и т.д. – незаконны.
Жилец может по своей воле впустить членов правления, но если он запретить входить, то ничего с ним поделать нельзя.
Начисление пени
ТСЖ имеет право начислять пени за неуплату только если это прописано в Уставе , принятом на общем собрании жильцов. Начисление пени – принудительная мера, призванная заставить должника побыстрее внести полную плату за жилье.
Порядок назначения штрафа не берется с потолка. Он должен быть прописаны в Уставе. Также существуют специальные положения НК РФ, определяющие верхние границы штрафных санкций.
Внимание! Размер пени не может превышать 1/30 текущей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Подписание договора
Иногда жильцы возмущаются, что ТСЖ заставляет их подписывать договора на обслуживание.
В соответствии со статьей 137 ЖК РФ , ТСЖ имеют право заключать договора с собственниками о коммунальном обслуживании и порядке начисления платежей.
В таком случае правление имеет возможность от имени жильцов заключать различные сделки с поставщиками коммунальных услуг и реализовывать свою обязанность по содержанию дома. Но заставлять или принуждать жильца подписать договор ТСЖ не имеет права , все должно происходить по доброй воле сторон.
Если договора ТСЖ с собственником нет, то жильцам просто придется самостоятельно идти в представительство эксплуатационной компании и заключать нужные соглашения.
Разглашение информации о должниках
Списки должников, которые правления ТСЖ иногда вывешивают на всеобщее обозрение в подъездах, часто становятся настоящим камнем преткновения между товариществом и жильцами. Возмущения зафиксированных в «позорном» листе вполне законны.
В соответствии с Законом «О защите персональных данных» , разглашение таких сведений прямо запрещено. Без письменного разрешения, правление ТСЖ не имеет права публиковать никакие данные о должниках, в том числе и эти:
- фамилию, имя и отчество жильца;
- любые паспортные данные;
- адрес проживания;
- размер долга.
Составлять подобные списки для себя правление имеет право. Более того. они нужны, чтобы вычислять должников и проводить с ними беседу, а при продолжительных задержках платежей – обращаться в суд и добиваться отключения квартиры от системы коммунальных благ дома.
Такие списки должны храниться в сейфе в закрытом помещении правления и публичному разглашению не подлежат. Должники, увидевшие свою фамилию, имеют полное право обратиться в суд
и получить с правления денежную компенсацию.
Максимум, что может сделать ТСЖ – опубликовать объявление примерно такого содержания: «В нашем доме проживает 5 должников. Просим их оплатить коммунальную задолженность в общей сумме в 10 000 рублей в срок до 31 января текущего года. В противном случае, будем вынуждены обратиться в суд для принудительного взыскания долга».
Обязанности
В —149 ЖК РФ приведен перечень обязанностей правления и председателя ТСЖ. В большинстве случаев, для выполнения этих обязанностей правление товарищества и наделено своими правами.
Отдельно стоит выделить обязанности ТСЖ перед жильцами дома:
- соблюдение законности и требований Устава;
- контроль за исполнением жильцами своих обязанностей по содержанию объекта;
- непосредственное управление домом или контроль за компанией, осуществляющей управление;
- заключение договор с подрядчиками и субподрядчиками, поставляющим коммунальные услуги;
- заключение договоров на содержание и ремонт здания;
- ведение списка жильцов – членов товарищества;
- ведение бухгалтерского учета, составление сметы расходов и доходов, начисление квартирной платы;
- ведение делопроизводства, выдача справок членам ТСЖ;
- проведение общего собрания жильцов;
- контроль за деятельностью председателя ТСЖ.
Председатель имеет такие обязательства:
- давать распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, нанимать и увольнять персонал;
- действовать от имени товарищества в рамках своих полномочий без предварительного уведомления общего собрания;
- выносить на решение общего собрания любые разработанные им документы.
Ответственность
Ни в Жилищном, и в Гражданском кодексе не указано, какую именно ответственность несут члены товарищества за свои действия (или бездействие), также как и председатель и члены правления. Но это не означает, что деятельность ТСЖ никак не контролируется и нарушителей невозможно привлечь к ответственности.
Обратите внимание! Как правило, конкретные наказания за определенные проступки прописываются в Уставе товарищества, либо там содержится пометка «в соответствии с действующим законодательством».
Общегражданская ответственность наступает за такие правонарушения:
Справка! Все члены ТСЖ, в том числе председатель и представители правления, несут материальную ответственность за свои действия. Размер ущерба определяется с помощью специально акта, к составлению которого, в случае необходимости, привлекается профессиональный оценщик.
При возникновении аварийных ситуаций в квартире, в результате которой наносится материальный ущерб не только собственнику, но и соседям, ответственность жильцов и товарищества разграничивается, в зависимости от того, что стало причиной этой аварии .
К примеру, если залив квартиры произошел при прорыве трубы, относящейся к общедомовому имуществу, ответственность за убытки будет нести ТСЖ, поскольку, согласно Правил содержания общедомового имущества , вся сантехника, относящаяся к этой категории, должна систематически проверяться.
Если залив квартиры и соседей произошел из-за поломки труб, не имеющих отношения к общедомовому имуществу (к примеру, в кухне прорвало кран), никакой ответственности ТСЖ нести за залив не будет.
Кроме того, ответственность в конкретных ситуациях, связанных с правонарушениями, может быть описана в Уставе товарищества . Например, при выявлении фактов мошенничества председатель обязан будет выплатить штраф в адрес ТСЖ.
Деятельность правления
Правление ТСЖ занимается непосредственно деятельностью товарищества и его полномочия регламентированы в статье 147 Жилищного Кодекса . Что именно входит в компетенцию общего собрания, а что – в компетенцию правления (то есть то, что председатель и его заместители могут делать без предварительного оповещения жильцов) также должно быть четко прописано в Уставе.
Как правило, правление ТСЖ обладает такими полномочиями:
Если это прописано в Уставе, правление ТСЖ может быть наделено и дополнительными полномочиями:
- Обустройство придомовой территории.
- Самостоятельное обслуживание дома
- Взимание арендной платы с нанимателей жилья и коммерческих помещений.
- Распоряжение общедомовым имуществом, например, лифтом, подвалом, общими счетчиками.
Таким образом, права и обязанности ТСЖ, согласно Жилищного Кодекса, определены их функциями. Основная задача – содержать дом и принадлежащее ему имущество в полном порядке. Для ее выполнения, товарищество может собирать средства с жильцов (квартплата), заключать договора с обслуживающими организациями, нанимать сотрудников для самостоятельного содержания здания и т.д.
Полный список действий, находящихся в компетенции ТСЖ, должен быть перечислен в Уставе организации.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
ЧТО ТАКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) вошли в нашу жизнь более 17 лет назад – когда 15 июня 1996 г. был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» (в настоящий момент он утратил силу). В 2004 году эта форма управления была закреплена уже в Жилищном кодексе РФ.
С тех пор у ТСЖ появились как сторонники, так и противники. Первые считают их наиболее эффективной формой управления общим имуществом в многоквартирном доме, вторые – ловушкой для жильцов и очередным способом выманивания у них денежных средств. Так что же такое ТСЖ, в чем его суть и зачем оно нужно?
Что такое ТСЖ и зачем оно нужно
пн, 09/01/2012 - 01:04 | управдом
Моя квартира – моя крепость. Этот известный афоризм стал принципом, по которому зачастую строятся отношения собственника квартиры с окружающим его квартиру домом. Отгородившись от окружающих стальными дверями, мы нередко отгораживаемся стеной безразличия от всего, что происходит в наших подъездах, лифтах, домах, дворах. Шагнув за пределы своей квартиры (с любовью своими руками отремонтированной и обставленной), мы попадаем в другой мир – загаженный и не отремонтированный подъезд, исписанный, с прожженными кнопками лифт, неухоженный двор.
Нередко последствия бесхозяйственности приходят в наши квартиры в виде протекающих крыш, негреющих батарей, промерзающих стен, текущих труб и т.д. За много лет под крылом государственных ЖЭКов и ДЭЗов мы привыкли, что есть люди, которые за нас должны думать о проблемах дома, пусть очень плохо, но поддерживать его в не совсем аварийном состоянии. Привыкли мы и к тому, что нас не спрашивают и перед нами не отчитываются за то, что делают с нашим домом.
С принятием Жилищного кодекса РФ к собственникам постепенно приходит осознание того, что вместе с квартирой в доме они приобретают и обязательства по содержанию и ремонту так называемого общего имущества. А после очередного повышения тарифов все больше собственников задаются вопросами – за что я плачу? почему я не вижу результатов деятельности? куда идут мои деньги?
Действующее жилищное законодательство сегодня дает собственникам возможность реально влиять на происходящее в жилищно-коммунальном хозяйстве. И наиболее эффективным способом является ТСЖ (товарищество собственников жилья).
ТСЖ не единственно возможный способ управления, и, конечно, оно не может быть универсальным рецептом «коммунального счастья». Но многие насущные вопросы содержания и ремонта многоквартирного дома позволяет наиболее эффективно решать именно товарищество.
Какие преимущества может дать создание Товарищества собственников жилья?
1. Прежде всего, товарищество – это наиболее эффективный способ объединения собственников в целях обеспечения наилучших содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества. Известная пословица – один в поле не воин, как нельзя лучше характеризует возможности отельных собственников влиять на управление и содержание многоквартирного дома.
Товарищество помогает объединить усилия по подержанию и улучшению состояния своего дома. При этом собственники с активной позицией, имеющие возможности и желание, могут выдвинуть свою кандидатуру для избрания в члены правления, ревизионной комиссии и своим участием помогать качественному обслуживанию дома, контролировать его. Те же собственники, которые не имеют возможности постоянно вникать в дела дома, также получают возможность участвовать в управлении, участвуя в ежегодных собраниях, получая отчеты о деятельности, подавая свои предложения.
Не секрет, что как коммерческие управляющие компании, так и коррумпированные – то есть ставящие свой личный интерес наживы выше государственного и социально ориентированного интереса – чиновники заинтересованы препятствовать созданию и успешной деятельности товариществ собственников жилья. Они всячески препятствуют их деятельности – потому что боятся появления силы (в лице правления и ревизионной комиссии), которая начнет реально бороться за права жильцов, требовать качественной работы и отчетности. Они боятся, что при некачественном обслуживании правление ТСЖ расторгнет договор, выгнав нерадивую компанию (более всего на эту роль подходит ДЕЗ). Сделать это при отсутствии ТСЖ гораздо сложнее: это может общее собрание собственников помещений, организация и проведение которого отнимет много сил и средств. Теперь законодатели «надумали», что делать это может некий «совет дома». Но совет – не юридическое лицо. И ДЕЗ или иная управляющая компания никогда не допустит его к реальному контролю своих доходов и расходов по данному дому.
2. Товарищество дает собственникам возможность определять, на что и в каких суммах будут израсходованы средства, собираемые на содержание и ремонт общего имущества. Товарищество обязано проводить ежегодные собрания, устанавливать размер платежей по квартплате, принимать смету доходов и расходов или финансово-хозяйственный план, производить отчет о проделанной работе и по расходованию всех финансовых средств. При этом каждый собственник вправе вносить в правление свои предложения по необходимым работам.
3. Товарищество позволяет собственникам осуществлять контроль за расходованием средств. Он реализуется посредством периодических отчетов правлением и перед собственниками. Ежегодно избранная собственниками ревизионная комиссия проверяет деятельность ТСЖ и представляет акт ревизии общему собранию.
4. Товарищество дает возможность поддерживать надлежащее техническое состояние дома, а также накапливать средства на те или иные работы.
Товарищество собственников является некоммерческой организацией, цель которой – обеспечить надлежащее содержание и ремонт общего имущества. В отличие от коммерческих организаций товарищество не имеет целью извлечение прибыли . Следовательно, все собираемые средства расходуются им на нужды содержания и ремонта. Для управляющей компании целью является получение прибыли . Следовательно, при отсутствии жесткого контроля со стороны собственников у нее неизбежно возникает «соблазн» получить больше прибыли не за счет качества и объема услуг, а за счет экономии на расходах . Для товарищества принцип «чем меньше потратили на обслуживание дома, тем больше прибыли» - неприменим.
В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. (хозяин всегда знает цену своего труда). Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ. И не сразу, но появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома.
5. Развитие энергосберегающих технологий. Товарищество как никто иной заинтересовано добиваться максимальной экономии коммунальных ресурсов. Для этого у ТСЖ используют возможность внедрять передовые технологии.
И это далеко не все преимущества, которые нам может дать объединение собственников.
Три мифа о ТСЖ
Миф 1: При вступлении в ТСЖ придется больше платить
Это неверно, поскольку тарифы на снабжение ресурсами устанавливаются постановлениями правительства Москвы и не могут быть изменены ТСЖ. Что касается размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, то он также устанавливается правительством Москвы. Правда, по закону он может быть изменен решением общего собрания собственников – но… В Москве все еще действует система выделения жилищных субсидий, а для их получения необходимо соблюдать требование применения тарифов, установленных централизованно.
Миф 2: ТСЖ может без ведома жильцов распоряжаться общим имуществом и брать кредиты
И это тоже заблуждение: важнейшие вопросы решаются на общих собраниях собственников жилья, которые принимают непосредственное участие в судьбе дома. Все платежи аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и по уставу могут расходоваться исключительно на содержание дома. К тому же, каждый участник товарищества имеет право получать полную информацию о расходовании средств ТСЖ, в том числе и полученных по кредиту.
Миф 3 (к сожалению): Если создать ТСЖ, государство в первую очередь сделает капремонт
Так должно было быть. Одновременно с программой города по созданию ТСЖ государство заявило цель этой программы: «Ответственному собственнику – отремонтированный дом». Что из этого вышло («хотели как лучше, а получилось как всегда») – см. ниже.
Опыт работы сотен ТСЖ на практике доказал эффективность данного способа управления многоквартирными домами. В условиях формирующегося рынка ЖКХ именно ТСЖ наилучшим образом защищает права и интересы собственников в отношениях с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями. А все, что стоит на страже интересов жителей, всегда будет относиться к разряду «перспективных».
Самостоятельно организовав товарищество, «взяв власть в свои руки», «став хозяевами своей судьбы», собственники квартир начинают пристальнее следить за проведением работ, не оставлять без внимания факты брака. Да и в целом, как показывает практика, начинают относиться к своему имуществу бережнее, чем прежде. Поэтому и ремонтные работы в домах с ТСЖ, как правило, проводятся на более высоком уровне.
Один из наиболее эффективных способов реализации и защиты прав жителей многоквартирных домов - самоорганизация, самоуправление. В недавнем прошлом основной формой самоорганизации жителей были домовые комитеты, включавшие как собственников, так и не-собственников жилья. Сегодня государство делает ставку в первую очередь на собственников жилья, считая их наиболее сознательной и ответственной частью населения. В 2007 году разбогатевший при Лужкове город выделил на капремонты миллиарды рублей . Но при этом он открыто признал, что не в состоянии гарантировать, что они не будут разворованы, дойдут до конкретных домов . Государство открыто заявило, что бессильно без помощи самих граждан, без их контроля довести уровень жилищно-коммунального хозяйства до соответствия современным стандартам.
Но эта ситуация имела и оборотную, более жесткую сторону. Много лет мы слышим о реформе ЖКХ. Но пока, помимо регулярного повышения квартплаты, она не затрагивала нас никак. С 2007 года город начал постепенно уходить из жилищно-коммунальной сферы, оставляя жильцов с ней один на один . Он начал перекладывать на нас ответственность за решение проблем в этой сфере. Отныне на каждого собственника жилья легла материальная ответственность не только за личную собственность - квартиру, но и за общественную собственность - а в многоквартирном доме это стены, батареи, лифты, лестницы, коммуникации, крыша и т.д. Кроме того, на нас самих оказалась переложена обязанность контроля за качеством и количеством коммунальных услуг , получаемых нами от тех или иных технико-эксплуатационных организаций.
Тогда же возникла идея «размонополизировать» прежних монополистов управления в сфере ЖКХ - ДЕЗы. Почуяв миллиарды, выделенные на капремонты, ДЕЗы начали теснить коммерческие управляющие компании , агрессивно нацеленные на рынок, обладающие более современной материальной базой. Из ДЕЗов в эти компании «побежали» сотрудники. При этом заговорили об акционировании и самих ДЕЗов. В мае 2008 года ДЕЗы поделили на ГУ ИСы – организации, через которые в районы должны приходить и распределяться бюджетные деньги, и собственно ДЕЗы, нацеленные на получение коммерческой прибыли (другое дело, что в действительности ДЕЗы и ГУ ИСы так и остались тесно слитыми – в целях наиболее «непрозрачного» распределения и расходования субсидий).
Государство не сняло с себя полностью административный контроль за результатами деятельности управляющих организаций в ЖКХ. Но непосредственный, повседневный контроль рублем оно переложило на нас самих. Не захотим контролировать - нам же будет хуже: качество услуг будет ухудшаться, а стоимость их будет беспредельно расти .
Таким образом, город понадеялся на сознательность жителей. И - в соответствии со своими стратегическими установками в сфере ЖКХ, согласно ст. 161 Жилищного кодекса, обязал всех собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из трех способов управления домом :
а) непосредственно собственниками помещений,
б) товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом,
в) управляющей компанией.
Наибольшую эффективность с точки зрения защиты интересов самих жильцов доказала такая форма самоорганизации граждан, как некоммерческая организация Товарищество собственников жилья :
Для управления многоквартирным домом (или несколькими домами – с экономической точки зрения это более выгодно) и контроля за таким управлением,
Для контроля за объемом и качеством предоставляемых населению коммунальных услуг,
Для влияния на стоимость таких услуг,
Для ведения дополнительной хозяйственной деятельности в целях
увеличения средств, направляемых на содержание и благоустройство жилого многоквартирного дома, и следовательно, в конечном итоге
уменьшения ложащихся на плечи жильцов расходов по его содержанию, а, значит,
снижения квартплаты,
Возможности ТСЖ, до сих пор недооценены населением. Причин этого несколько:
- Настороженность граждан, отождествляющих ТСЖ в целом с созданными компаниями-застройщиками (выступающими в этом случае как частные управляющие компании) в новостройках ООО «ТСЖ», сопряженными с необоснованным завышением квартплаты.
- Недостаточная информированность о преимуществах этой формы самоуправления и положительных примерах деятельности ТСЖ.
- Непонимание экономической выгоды создания ТСЖ.
- Привычка доверяться монополистам «советских» коммунальных предприятий - ДЕЗам, не заинтересованным в контроле за качеством и количеством оказываемых ими услуг.
- Неразвитость гражданско-правовых механизмов функционирования ТСЖ, противоречивость законодательной сферы в этой области.
А в домах, где жители уже организовали ТСЖ, результаты их деятельности видны невооруженным глазом:
а)повышается уровень благоустройства, улучшается психологический климат – люди начинают ощущать себя хозяевами не только в своей квартире, но во всем доме;
б) ТСЖ как официальная организация имеет дополнительные возможностиэффективно бороться с проявлениями вандализма;
в) ТСЖ заинтересованы разбираться с должниками;
г) у ТСЖ есть возможность самому выбрать, каким образом в доме будет реализовываться комплекс коммунальных услуг: оно может
- делегировать эту деятельность по своему выбору той или иной управляющей компании (включая и ДЕЗ);
- самостоятельно организовать свой «мини-ДЕЗ» - эксплуатационную службу и нанять управляющего-домоуправа;
д) ТСЖ - это возможность для жильцов работать в своем доме: пригодятся «свои» штатные юрист, экономист, инженер, столяр, электрик, маляры, уборщики, консьержи и т.д.
е) ТСЖ - наиболее эффективный орган контроля за бюджетом дома .
При наличии в доме ТСЖ высшим органом управления домом является общее собрание членов товарищества . Оно может быть созвано по инициативе любого члена товарищества или правления товарищества. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений (или их полномочные представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Форма проведения собрания может быть как очной, так и заочной, то есть письменной (информация, опрос, голосование). И в том, и в другом случае правомочны решения, принимаемые количеством голосов больше 50% от общего числа. Решения общего собрания большинством голосов являются обязательными для всех членов товарищества – собственников как жилых, так и нежилых помещений.
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
Внесение изменений в устав товарищества;
Принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (в случае если хозяйственная деятельность ТСЖ содержит коммерческую составляющую, подразумевающую составление сметы доходов и расходов и отчет по такой смете; если же коммерческая составляющая отсутствует, имеет место финансово-хозяйственный план, формируемый в рамках планово-нормативной ставки оплаты коммунальных услуг; т.е. деятельность ТСЖ фактически уподобляется бюджетной организации, получающей бюджетные средства и отчитывающейся за них – в таком случае финансово-хозяйственный план утверждается правлением и предоставляется общему собранию для ознакомления);
Рассмотрение обоснованности жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
Принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
Определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
Членство в ТСЖ устанавливается на основании заявления о приеме в ТСЖ. Собственник помещения в доме, где образовано ТСЖ, вправе не вступать в ТСЖ, однако в таком случае он обязан подписать с ТСЖ договор об обслуживании - поскольку именно ТСЖрешает вопрос о коммунальном обслуживании дома в целом. В случае если он не подписывает такой договор, действует так называемая «оферта»: обязанность оплачивать коммунальные платежи никто не отменял. Аналогичный договор об обслуживании должны подписывать с ТСЖ и проживающие по договору социального найма. Решения общего собрания ТСЖ, как управляющего органа многоквартирного дома – если они не противоречат законодательству – являются обязательными для всех собственников, нанимателей и арендаторов данного дома .
Также все пользователи нежилых помещений в доме подписывают договор о содержании и ремонте общего имущества .
Вся деятельность ТСЖ, как и любой общественной организации, регулируется Уставом , проект которого предоставляется общему собранию ТСЖ и, после внесения в него уточнений, принимается большинством голосов в очной или заочной форме. Устав должен учитывать все возможные интересы и сферы деятельности ТСЖ.
Текущую деятельность товарищества осуществляет правление , которое избирается общим собранием сроком на 2 года. Уставом может быть предусмотрен порядок введения в правление новых членов, замена членов правления. Правление вправе самостоятельно принимать решения по всем текущим вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных Уставом к компетенции общего собрания.
К функциям правления относятся:
Соблюдение товариществом законодательства и требований устава;
Контроль за своевременным внесением установленных обязательных платежей и дополнительных взносов, если решение о них принято общим собранием;
Составление смет доходов и расходов на год либо финансово-хозяйственного плана и отчетов о финансовой деятельности товарищества (последний предоставляется общему собранию для утверждения);
Финансовое планирование (в случае наличия свободных средств);
Самоуправление домом – обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества;
Наем работников для обслуживания дома и увольнение их;
Делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность;
Созыв и проведение общих собраний для решения вопросов, находящихся в его компетенции.
Заключение договоров на обслуживание и ремонт общего имущества с соблюдением прав и законных интересов всех собственников в доме.
Товарищество заинтересовано в заключении договоров с инженерно-эксплуатационными организациями, составленными с учетом реальных интересов жильцов . Жители домов, не управляемых ТСЖ (или ЖСК), автоматически обязаны соблюдать стереотипный договор, предлагаемый компаниями, ряд пунктов которого чреват дополнительными поборами.
Свои обязанности члены правления могут выполнять за вознаграждение.
Руководство правлением осуществляет председатель . Он избирается членами правления из их состава на срок до 2 лет. В случаях, не требующих, согласно уставу, обязательного одобрения правлением или общим собранием, председатель действует от имени ТСЖ без доверенности.
Для осуществления контроля за деятельностью ТСЖ общее собрание избирает ревизионную комиссию на срок не более 2 лет. Ревизионная комиссия ежегодно проводит ревизию финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию заключения о ней. Без заключения ревизионной комиссии общее собрание не имеет права утвердить финансовый отчет, годовой баланс и общий размер обязательных взносов и платежей.
Вся финансовая деятельность правления ТСЖ является прозрачной для его членов.
Во избежание банкротства ТСЖ в уставе четко оговариваются условия, запрещающие председателю или правлению действия, могущие повлечь за собой его финансовый крах.
ТСЖ может быть реорганизовано посредством объединения товариществ или реорганизации в иную организационно-правовую форму (в жилищный или жилищно-строительный кооператив).
ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания, а также по решению суда – в случае допущенных грубых нарушений, если они неустранимы.
Таковы некоторые основные положения о Товариществах собственников жилья.
………….
У премьер-министра горбачевских времен Виктора Черномырдина было изречение, получившее широкое распространение: «Хотели как лучше - получилось, как всегда». Новейшая история ТСЖ - подтверждение того, как можно «слоновьими методами» дискредитировать замечательную идею. Как-то раз первому заму мэра, руководителю Комплекса городского хозяйства Бирюкову задали вопрос: «Неужели теперь москвичей будут добровольно-принудительно загонять в ТСЖ?» Он ответил: «Разумеется, нет. Мы просто будет активно приглашать жителей участвовать в программе “Ответственным собственникам – отремонтированный дом”. Задача органов власти всех уровней - работать с жителями по созданию ТСЖ, чтобы к концу 2008 года мы смогли передать отремонтированное жилье собственникам. Создавать ТСЖ надо значительно быстрее того темпа, что мы предлагаем для ремонта ». Вот так последняя фраза перечеркнула предыдущие: по принципу «пятилетку - в четыре года!» возник очередной «аврал». Вообще-то, капитальные ремонты в Москве планировалось провести до 2014 года. Однако, вместо того, чтобы развернуть планомерную широкомасштабную информационно-разъяснительную работу по поводу пользы ТСЖ - а именно об этом говорилось в майском Постановлении, - муниципальные управы, получив это Постановление, с осени развернули кампанию по немедленной , фактически насильственной организации городом ТСЖ . На те муниципальные дома, где неприватизированные квартиры составляли 53% – то есть где город имел «контрольный пакет», без извещения жильцов, без их согласия, без подробной информации, явочным порядком были поданы документы на организацию в них ТСЖ - на основании того, что, по Жилищному кодексу, ТСЖ создается большинством голосов общего собрания жильцов, которое можно проводить в заочной форме. Поскольку город имел в таких домах большинство квартир - следовательно, у него было и большинство голосов. Вот он и решил сам с собой. Только в одном Бибирево были оформлены документы на 26 ТСЖ.
Но одновременно «сверху» была спущена установка, что если жители срочно соберут инициативную группу человек из трех-пяти и назовут ее «правление» (безо всяких выборов), тогда дальше власть должна перейти к ним - вместе со всей ответственностью. Если же они не воспользуются данной возможностью, город имеет право назначить в такой дом председателя - из числа сотрудников ДЕЗа-ГУИСа. И тогда все (!) собственники в этом доме обязаны будут исполнять решения такого «виртуального» правления и председателя, который будет действовать, естественно, не в интересах жильцов этого дома, а в интересах представляемой им организации (и своих собственных?), тем самым вольно или невольно способствуя растворению в воздухе львиной доли выделяемых на дом средств… Безответственность и провокационность такого подхода к созданию ТСЖ очевидна. Ведь часто дома, где собственников меньше 50% - с психологической точки зрения наиболее проблемные.
В каких-то домах народ был более готов к ответственности, в каких-то вообще не готов. Так возникли ТСЖ «от жителей», организованные при поддержке города и с его участием, и ТСЖ «без жителей» (впоследствии их обозвали «липовыми»). Но относительно этих, вторых, поначалу власти рассчитывали, что и в них «проснутся» инициативные жители и возьмут власть в свои руки. И в некоторых ТСЖ так и произошло. Остальные – действительно, «липовые» - частично были ликвидированы, частично судьба их до сих пор «покрыта мраком».
К сожалению, до сих пор среди большинства жителей царит «пост-перестроечное» ощущение – что против их воли их никуда загнать не могут. И «совковое» ощущение – что город и дальше будет их опекать. И что привычные ДЕЗы лучше всего нового. А то, что их кровные деньги тратятся бесконтрольно - до них не доходит.
Когда государство объявляет, что имеет законные права действовать определенным образом в интересах граждан, а чиновники, воплощающие это государство, намеренно искажают то, на что рассчитывает в своих действиях государство, гражданам только и остается самоорганизовываться, чтобы отстаивать свои права. Парадокс же заключается в том, что в момент массового создания ТСЖ цель государства в сфере ЖКХ совпала с интересами граждан. Но большинство граждан этого не поняли .
К счастью, и в Москве, и во всей стране существует положительный опыт создания ТСЖ. Их организаторы готовы дать совет, прийти на помощь. Существуют ассоциации ТСЖ . Существуют и квартальные ТСЖ - ведь очевидно, что экономически более выгодны ТСЖ из нескольких домов. Так и политически выгодны объединения нескольких ТСЖ - у них больше возможностей отстаивать свои интересы на всех уровнях власти.
Нынешняя ситуация уникальна . По сути, это вторая и последняя приватизация . Сегодня государство, как всегда противоречиво, но, тем не менее, настойчиво пытается дать нам шанс, памятуя обо всех уроках прошлой приватизации, воспользоваться плодами этой.
В соответствии с законодательством, как некоммерческая организация ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность, но при этом не имеет права делить прибыль от нее между членами ТСЖ, а обязано расходовать ее целево - направлять на достижение целей, ради которых оно создано, то есть на повышение благоустройства дома и снижение затрат по его содержанию.
За 1 голос в данном случае считается не 1 человек, а 1 доля в общей площади дома (то есть 1 кв.м). Каждый собственник обладает количеством голосов соответственно % от общей площади дома, занимаемому принадлежащим ему помещением.
Соответственно, город как собственник и член товарищества отвечает за выполнение решений общего собрания нанимателями муниципальных квартир. Одновременно он является гарантом учитывания их прав при решениях общего собрания, а также правления.
