Можно ли аннулировать сделку по продаже квартиры. В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями? Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

В соответствии с 450 статьей ГК РФ существуют обстоятельства, способные стать основой отмены сделки купли-продажи. Отмену, то есть, расторжение сделки, можно осуществить по обоюдному согласию сторон. Во всех остальных случаях отмена осуществляется исключительно в соответствии с решением суда. Юридическая суть отмены сделки предполагает остановку, полное прекращение всех отношений, между сторонами. При этом, стороны должны остаться при том, с чего начиналась сделка. То есть, покупатель получает назад свои средства, а продавец, свою недвижимость. Также формируется право взыскать определенное количество средств в качестве материального и морального ущерба, со стороны участника сделки, интересы которого пострадали в результате ее расторжения.

Как осуществляется отмена сделки купли-продажи недвижимости?

Естественно, в том случае, если нарушаются законные права одной из сторон, данная сторона имеет право на осуществление расторжения договора. Изначально используется досудебное решение вопроса. Сторона, которая считает, что ее права были нарушены в результате не выполнения условий соглашения, формирует претензию. Претензия должна быть составлена в двух экземплярах в обязательном порядке в письменном виде. Если вторая сторона отказывается получить данный документ, его нужно отправить по почте с описанием вложения и с извещением о получении. Если в течение четко установленного времени вторая сторона не предпринимает никаких действий в области решения возникшего спора, то формируется право подачи искового заявления в суд.

Исковое заявление в своем составе должно содержать детальное описание ситуации, описание тех нормативов законодательства, которые были нарушены иной стороной, а также описание требований, которые выставляются стороне, не выполнившей свои обязательства.

Причины отмены договора

1. Отменить договор можно в том случае, если продавец отказывается внести всю сумму стоимости недвижимости;
2. Если продавец в течение четко оговоренного количества времени не покинул помещение и не предоставил ключи покупателю;
3. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Например, появление наследника на квартиру, которая уже была продана. По настоянию данного наследника и при решении суда, сделка купли-продажи квартиры может быть отменена;
4. Также сделка может быть признана недействительной.

Как признать сделку недействительной?

1. Если сделка нарушает нормы законодательства;
2. Если в процессе судебного разбирательства оказалось, что лицо осуществляющее сделку оказалось недееспособным или же не имело возможности рационально оценивать ситуацию (психические заболевания);
3. Если было доказано, что договор составлялся при непосредственной угрозе насилия, обмане, сговоре и пр.;
4. Если сделка являлась мнимой, то есть, фактически, была создана без последствий юридического плана.

Структура договора купли-продажи недвижимости четко указывается в статье 454 ГК РФ. Та же структура в том случае, если речь идет о подписании договора купли-продажи с условиями...

В статье 454 ГК РФ четко указывается, что в сделке с недвижимостью есть две стороны – продавец, а также покупатель. Законодатель позволяет осуществлять данные сделки третьими...

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки предусмотрено статьей 452 пунктом 1 Гражданского кодекса.

Для аннулирования документа необходимо согласие продающей и покупающей стороны .

Свое намерение они обязаны обозначить в письменном виде.

Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде . Вторая сторона дает согласие на расторжение по решению суда, если тот признает претензии обратившейся стороны обоснованными.

В каких случаях можно расторгнуть?

Чтобы аннулировать договор купли-продажи квартиры нужны явные нарушения одного из его участников условий соглашения . Со стороны продавца недвижимости это может быть отказ покидать проданное помещение. Покупатели же, как правило, грешат отказом частично или полностью выплачивать обещанную сумму.

Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья .

Чтобы проверить юридическую чистоту жилья необходимо знать, .

Хотите избежать трудностей при продаже (покупке) квартиры? Заверьте сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса. Подробнее читайте .

Чтобы не волноваться за деньги при продаже квартиры используйте банковскую ячейку. Преимущества и процесс передачи денег описаны по ссылке:

Часто после покупки недвижимости появляется лицо, которое имеет вполне законное право на проживание на данных квадратных метрах. Жилплощадь может иметь и высокие суммы непогашенных задолженностей за коммунальные услуги.

Судом могут быть приняты во внимание и изменившиеся во время действия соглашения условия. Таковым может стать ухудшения здоровья одного из участников сделки, при этом делающим данную сделку для него крайне невыгодной.

Само по себе прекращение обязательств не означает как возврата средств, так и проданной недвижимости. Чтобы продавец получил обратно свою квартиру, а покупатель - деньги, необходимо исковое требование о возврате средств или имущества.

Как расторгнуть договор?

Документ купли-продажи подлежит государственной регистрации . Расторгнуть его можно только тогда, когда он находится в стадии исполнения. С момента регистрации расторгнуть договор нельзя , поскольку он уже исполнен.

Как расторгнуть до гос регистрации

Выходом для сторон в этой ситуации может быть составление нового договора купли-продажи для осуществления обратной сделки.

Также сделка может быть признана недействительной судом , если имели место нарушения прав. Однако такие действия возможны лишь до истечения определенного срока.

Срок расторжения

В случае нарушения прав одного из участников договора купли-продажи квартиры, законом предусмотрен срок, в течение которого лицо может оспорить результаты договора.

Теоретически, после окончания действия этого срока сторона может обратиться в суд. Однако такие действия редко имеют успех, так как в случае подачи встречного заявления оппонентом об окончании срока давности, суд не станет удовлетворять иск.

Как признать сделку недействительной?

На признание договора купли-продажи квартиры недействительным отводится 1 год . Если существуют объективные факты того, что лицо не знало о нарушениях его прав, то применяются последствия ничтожной сделки . Здесь срок увеличивается до 3 лет . Началом исчисления срока принято считать дату подписания договора, однако не всегда дела обстоят так просто.

Если потерпевший участник сделки докажет, что о нарушениях в отношении его узнал позднее, то началом отсчета будет именно эта дата.

Если же лицо должно было знать, что его права нарушены, но тем не менее утверждает обратное, то началом срока давности считается момент заключения сделки .

Однако существуют исключения и из этого правила.

При наличии доказательств применения угроз или насилия во время заключения сделки, срок давности исчисляется с момента прекращения давления на потерпевшее лицо.

Также сделка может быть заключена с лицом, который в силу каких-либо обстоятельств не мог принимать самостоятельно адекватных решений, временно или постоянно. Такую сделку суд признает ничтожной, то есть подлежащей расторжению.

Из всего этого можно сделать один важный вывод: покупать квартиру на вторичном рынке целесообразнее у продавца, который владеет ею более 3 ле т. В противном случае не исключены претензии на обладание недвижимостью третьей стороны, того, кто ранее продал квартиру сегодняшнему продавцу.

Исковое заявление о расторжении договора

Если участник сделки купли-продажи квартиры считает, что его права были нарушены, и он имеет претензии к другому участнику, он имеет право подать иск в суд . Однако перед этим он обязан поставить в известность потенциального ответчика, чтобы тот имел возможность добровольно исправить ситуацию.

Претензии вручаются в письменном виде с указанием срока ответа . Если время ответа в претензии указано не было, то, согласно закону, он составляет 30 дней .

В случае, если сторона отказывается идти на компромисс или не дает никакого ответа в указанный срок, то смело можно обращаться в судебную инстанцию .

При составлении иска должен быть указан договор, условия которого были нарушены. Также приводятся все невыполненные пункты соглашения, обстоятельства игнорирования ответчиком письменной претензии.

Какие документы нужны для подачи иска в суд?

Если имели место расходы, связанные с ненадлежащим исполнением договора, то должна приводится сумма этих расходов. Кроме самого заявления, при его подаче необходимы документы:

1. Копия заявления.
2. Копия договора купли-продажи.
3. Квитанция об оплате госпошлины.
4. Документы о нарушении условий договора или об изменении обстоятельств.
5. Копия врученной ответчику претензии.

Что такое предварительный договор?

Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ . Иногда при его составлении покупатель дает задаток (предоплату).

Можно ли расторгнуть в одностороннем порядке?

Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно , если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания.

При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора.

Причины расторжения по инициативе продавца(покупателя)

Достаточными основаниями для отмены сделки купли-продажи квартиры служит невыполнение стороной прописанных условий . В таком случае договор может быть расторгнут без участия судебных инстанций .

Кроме того, при заключении предварительного договора очень полезно внести пункт о сроке действия этого документа. Окончание данного срока автоматически отменяет действие соглашения, если за это время не был заключен основной контракт.

Если такой срок сторонами не оговорен, то по умолчанию (по закону) он составляет 1 год . Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть по причине его неправильного оформления , это тот редкий случай, когда неграмотность может принести пользу.

Если вы хотите продать долю в квартире, тогда следует получить согласие остальных собственников и правильно составить договор купли-продажи доли квартиры:

Как можно аннулировать предварительный договор?

Действия по отношению к партнеру по сделке строятся по той же схеме, что и при расторжении основного документа. Ему направляется уведомление о расторжении сделки с обязательным указанием причин.

Если оппонент не проявит понимания или не ответит вовсе, то решать разногласие будет суд.

Зачем нужен передаточный акт?

Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ).

Как составить акт приема-передачи квартиры?

В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Кроме того, должны быть указаны:

• Паспортные данные участников сделки;
• Адрес и технические характеристики жилья;
• Ссылка на соглашение купли-продажи;
• Подпись покупателя и продавца.

Если квартира продается с мебелью или другим оборудованием, это также должно быть отображено в акте.

Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость . Дополнительно к документу может прилагаться, и копия расписки в получении средств.

Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры , и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него.

Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве.

На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта.

Когда составляется передаточный акт?

Заблуждения о расторжении договора

Большинство продавцов недвижимости уверены, что в ближайшие 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры, если нужно, можно с легкостью отменить его.

Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности.

Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто .

Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин . Поэтому подходить к составлению документа нужно с должной ответственностью, чтобы исключить возможные неприятные сюрпризы.

Заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после регистрации возможно, но порой довольно сложно. В интересах обеих сторон побеспокоиться о возможных вариантах развития событий и внести в условия договора несколько пунктов о возможностях его отмены.

Видео

Причины для расторжения договора купли-продажи:

1. Серьезные нарушения договора. При этом пострадавшей стороной может быть и Продавец, и Покупатель. В результате нечестных действий одной из сторон вторая ощутимо страдает. Ярким примером является отказ покупателя от оплаты по договору после завершения процедуры оформления документом. Продавец также способен нарушить условия договора не снимаясь с регистрационного учета или не выписываясь из этой квартиры. Проблема в том, что доказать нарушение закона или условий сделки одной из сторон еще нужно доказать.
2. Непредвиденные обстоятельства, наносящие серьезный ущерб одной из сторон. Договор подписан, оплата произведена, но внезапно возникает один из родственников продавца, претендующий на данную недвижимость. Продавец уверял, что квартира не имеет обременений, а суд признал требование родственника на право проживания в квартире законными и решил удовлетворить их. Выиграть дело может любой, кто был прописан на данной жилплощади, а потом некоторое время отсутствовал без возможности возвращения (например, тюремное заключение), по возвращении и отсутствии любого другого жилья он может заявлять свои права на недвижимость.

Решение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Часто решение об аннулировании признания передачи/приобретения права собственности на квартиру приходится получать в зале суда. Для вынесения решения и рассмотрения дела необходимо наличие всех документов, предусмотренных законом и соблюдение традиций. Главной из них является попытка мирного урегулирования вопроса до суда.

Расторжение до госрегистрации

Необходимость расторгнуть сделку еще до того, как будет проведена государственная регистрация смены правообладателя наиболее безопасна для Продавца. В этом случае он по-прежнему является хозяином жилплощади и ничем не рискует. Покупатель оказывается в более уязвимом положении.

Уплаченная в качестве задатка сумма, скорее всего, останется за продавцом , если порядок ее возвращения не был заранее предусмотрен при формировании договора. Для оформления расторжения достаточно придти к соглашению сторон и оформить его в письменной форме. На получение ответа от второй стороны обычно дается месяц. Другие сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

Отсутствие ответа либо отрицательный ответ, являются основанием для дальнейшего решения вопроса в судебном порядке.

После регистрации

В этом случае Продавец серьезно рискует. Он уже потерял право собственности на данную квартиру. Если же возникают обстоятельства, требующие расторжения сделки, ему необходимо поторопиться. После того как будут исполнены все обязательства и пройдет месяц с момента начала действия договора, отменить его будет уже невозможно.

Правило прописано в Гражданском кодексе РФ. Аннулировать договор при его частичном исполнении проще, если в нем прописаны условия для подобного развития событий. В противном случае придется руководствоваться скупыми предписаниями законодательства, т.е. в случае грубого нарушения условий договора.

Аннулирование не предусматривает возвращения материальных ценностей, потраченных на частичное исполнение условий сделки до ее признания недействительной. Грубые нарушения, повлекшие за собой еще и ущерб для пострадавшей стороны, дают ей право требовать возмещения понесенных убытков и морального ущерба, наряду с возвращением остального имущества.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

При обоюдном желании аннулировать сделку, обеим сторонам необходимо подписать соответствующий документ. В нем подтверждается переход прав собственности на квартиру от нового владельца обратно к Продавцу, за что последний должен возместить расходы на оформление документов и регистрацию. Документ подается в регистрационную палату.

Заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры

При обращении в суд истец полностью сообщает информацию о себе (паспортные данные, прописка, номер телефона) или своего представителя, а также ответчика.

В самом заявлении подробно излагаются обстоятельства конфликта:

• когда был заключен договор;
• на каких условиях;
• какие условия не были выполнены;
• какие действия были предприняты истцом для досудебного решения вопроса;
• результат этих действий;
• суть требований;
• как расценивается данный факт в соответствии с законодательством.

Здесь идет отсылка к трем статьям Гражданского кодекса РФ:

1. В соответствии со ст. 450 договор расторгается по причине нарушения его условий одной из сторон. В результате подобных действий второй стороне приходится забыть обо всем на что, она рассчитывала, идя на подписание документа.
2. Ст. 452 предусматривает возможность обращение в суд становится возможным уже после того, как стороны предприняты попытки самостоятельно придти к соглашению по расторжению сделки или ее изменению. Игнорирование или отсутствие ответа в срок, прописанный в требовании, дает полное право дальнейшего решения вопроса в суде. Если сроки не указаны, то согласно законодательству время ожидания заканчивается на 30 календарный день.
3. Ст. 395 предполагает возможность выплаты пострадавшему Продавцу еще и процентов, а также возмещения всех убытков, вызванных неисполнением Покупателем своих обязательств.

Например, был заключен договор , в результате которого после прохождения процедуры госрегистрации Покупатель должен был оплатить стоимость квартиры согласно сумме, прописанной в тексте соглашения. Однако, по истечении предусмотренных тем же договором сроков денежные средства не поступили на счет получателя. Просьбу выполнить свои обязательства он проигнорировал, как и предложение о досудебном расторжении договора.

При составлении искового заявления необходимо приложить соответствующий пакет документов:

• Копия договора купли-продажи.
• Копия документа, подтверждающего обоснованность требований истца. В данном случае, это выписка со счета Продавца, подтверждающая отсутствие поступления денежных средств.
• Копия требования пострадавшей стороны ко второй с требованием выполнить свои обязательства по договору.
• Копия требования о расторжении договора купли-продажи.
• Доказательства того, что ответчик проигнорировал требования выполнить свою часть сделки.
• Доказательства уклонения или отказа ответчика в добровольном расторжении договора.
• Копия иска и всех приложенных документов для передачи их ответчику.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Доверенность на право выступать от имени истца в качестве его законного представителя (подается в случае необходимости).
• Все иные документы, подтверждающие обоснованность требований истца.

Практика

Чаще всего с заявлениями о расторжении договора купли-продажи обращаются именно продавцы, требуя вернуть им их имущество и возместить убытки.

Требования могут быть удовлетворены, если:

• покупатель не оплатил стоимость квартиры согласно условиям договора;
• обязался вносить оплату несколькими платежами (рассрочка) и часть из них не уплатил;
• отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие факт оплаты стоимости квартиры. Это расценивается как серьезно нарушение сделки.

Требования не могут быть удовлетворены, если:

• покупатель подтвердит полную оплату до заключения договора;
• обременения удалось снять до подписания договора.

Срок расторжения договора купли-продажи квартиры

Подписание договора требует зарегистрировать его в соответствующем органе, как и передачу прав на недвижимость. Чаще всего эти процедуры выполняются одновременно. В течение месяца, если условиями договора не предусмотрено иное, договор можно расторгнуть. В противном случае он уже не будет действовать, т.е. перейдет в статус завершенных.

Если документы на регистрацию уже поданы, следует немедленно обратиться для их возврата. Срок исковой давности берет свое начало в день регистрации договора.

Если все условия по договору полностью выполнены обеими сторонами, никаких нарушений не наблюдается, то заявлять о желании расторгнуть сделку уже поздно.

Как обезопаситься продавцу

1. Следует обязательно прописывать в документе все пункты, являющиеся основанием для расторжения сделки при неисполнении одной стороной своих обязательств.
2. Необходимо уточнить сроки поступления денежных средств,
3. Прописать когда должна быть произведена полная оплата до или после перерегистрации права собственности.

Гарантии для покупателя

Закон не предусматривает конкретных сроков передачи имущества после соблюдения всех необходимых формальностей. Уже являясь полноправным владельцем квартиры, ему приходится ждать возможность начать его использовать. Для разных людей понятие разумного срока также является разным. Во избежание неприятных сюрпризов следует заранее обговорить этот момент при составлении договора, а также обязательно вписать его в документ.

При покупке или продаже квартиры следует внимательно отнестись к составлению договора. В него должны быть включены условия для максимально комфортного и безболезненного расторжения сделки. При этом должны быть учтены интересы обеих сторон. В случае неисполнения одной из сторон своих обязательств можно попробовать придти к мирному соглашению. Обращение в суд без соблюдения данной формальности невозможно.

Договор купли-продажи представляет взаимоотношения между продавцом и покупателем, где продавец обязуется передать какое-либо имущество в собственность покупателя за определенную сумму денежных средств. Заверяется настоящий документ подписями обеих сторон. Но что делать, если один из участников сделки желает расторгнуть соглашение, каков порядок аннулирования (особенно если он расторгается поставщиком, что подробнее описано )? Ответы на эти вопросы раскрыты в статье.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Расторжение сделки купли-продажи (например, в отношении автомобиля: детали ) подразумевает прекращение обязательств обеих сторон, указанных в тексте договора. Расторгнуть соглашение о купле-продаже возможно:

• по обоюдному согласию сторон;
• по желанию одного из участников сделки;
• в случае, если одна сторона нарушила условия сделки, что повлекло нанесение ущерба для другой стороны;
• при возникновении ситуаций, которые описаны в договоре;
• при признании документа недействительным;
• по требованию уполномоченных органов.

В одностороннем порядке также разрешается законом расторгнуть документ о купле-продаже. Право на такие действия имеет и продавец и покупатель, они содержатся в российском законодательном акте — в ГК. Скачать Гражданский Кодекс можно по ссылке.

У продавца могут быть следующие причины для аннулирования соглашения купли-продажи, если покупатель:

• не исполняет свои обязанности согласно договору купли-продажи;
• отказывается платить за объект;
• отказывается принять объект сделки;
• не выбрал товар у поставщика в установленный срок.

Инициатором расторжения договора купли-продажи также может быть покупатель, при условии, что продавец:

• не передает покупателю объект соглашения;
• не предоставляет необходимую документацию об объекте сделки в установленные сроки;
• предоставляет товар ненадлежащего качества, если недостатки ранее не были обсуждены с покупателем;
• осуществил поставку товара неполной комплектации;
• просрочил поставку объекта договора купли-продажи.

Порядок расторжения договора купли-продажи

В соответствии с положениями Гражданского законодательства РФ, порядок расторжения документа о купле-продаже может быть осуществлен несколькими способами:

• 1-ый — получить согласие второго участника сделки на аннулирование контракта;
• 2-ой — обратиться в судебную инстанцию с прошением о расторжении документа.

Алгоритм действий предусматривает:

Если у одного из участников сделки возникает необходимость ее расторжения, он обязан письменно известить об этом другого участника. Если в ответ он получает отказ, или нет ответа на протяжении 30 дней, то желающий аннулирования договора вправе обратиться в судебную инстанцию.

Для обращения в судебную инстанцию понадобится предоставить письменное заявление, договор купли-продажи и некоторые документы. В заявлении важно описать причины для расторжения соглашения, ссылаясь на нормы законов.

До регистрации

Некоторые виды соглашений подлежат обязательной регистрации в реестре. Юридическая значимость таких контрактов наступает не в момент их подписания или нотариального заверения, а в момент регистрации в специализированном уполномоченном государственном учреждении.

В случае, когда стороны обоюдно желают расторгнуть сделку о продаже (покупке) чего-либо, им следует составить специальное соглашение об аннулировании ранее заключенного соглашения. Если составленный договор был заверен нотариально или подан в Единый Реестр для регистрации, то в эти учреждения следует подать копию соглашения о расторжении.

Если досудебно решить ситуацию не удалось, одна из сторон вправе направиться в суд. Чтобы обратиться в судебную инстанцию необходимы основания. Причины для обращения в суд могут быть разные, главное чтоб они были подтверждены законодательно. В орган суда подается исковое заявление, содержащее информацию:

• наименование инстанции, в которую подается документ;
• оглавление прошения;
• описание сложившейся ситуации;
• требования;
• список бумаг, прилагаемых к письму;
• подпись заявителя и дата составления.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи можно

Кроме искового требования, в судебную инстанцию нужно подать определенный перечень бумаг. Документы, прилагающиеся к иску:

• копии иска подаются в количестве, соответствующем количеству участников судебного разбирательства;
• копия договора купли-продажи;
• доказательства для обращения в суд;
• квитанция об уплаченной госпошлине;
• иная документация по запросу судебных работников.

После принятия иска и документации, в суде начинается разбирательство. По его окончанию глава суда вынесет вердикт.

После регистрации

После проведения процедуры регистрации, расторгнуть договор практически невозможно. Если по обоюдному желанию сторон, то можно аннулировать соглашение, составив новый контракт купли-продажи, где продавец и покупатель поменяются местами. Окончательным нюансом при составлении обратного соглашения является обращение в специализированное учреждение для проведения новой процедуры регистрации.

Чтобы в одностороннем порядке аннулировать соглашение о покупке, следует известить вторую сторону сделки. В случае отказа следует направление в судебную инстанцию. Основания для расторжения договора купли-продажи после регистрации:

• внесена неполная оплата или вовсе не поступили денежные средства;
• существует неоговоренное обременение на объект покупки. Например, оно в залоге у кредитной организации или в нем прописаны какие-либо граждане, если объект — это недвижимость (квартира, дом);
• бумаги были подписаны недееспособным гражданином. О недееспособности должно свидетельствовать судебное заключение;
• одну из сторон вынудили подписать документацию.

Можно ли оспорить расторжение договора купли-продажи?

В судебном порядке оспорить можно практически любое действие, процедура расторжения договора купли-продажи не исключение. Чтобы оспорить аннулирование сделки купли-продажи, следует обратиться в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением. Составить его можно в соответствии с вышеуказанным образцом.

Для обращения в судебную инстанцию понадобятся документальные факты, предоставляющие основания для обращения.

Ситуации, когда необходимо расторгнуть сделку по приобретению квартиры, нередки. Причинами могут служить невыполнение продавцом своих обязательств, изменившиеся экономические обстоятельства, вновь открывшиеся непредвиденные и другие обстоятельства.

Для начала важно определить, как именно лучше расторгнуть сделку:

• расторгнув договор купли – продажи;
• признав его недействительным.

Оба случая чаще всего рассматриваются в суде, и результатом служит возврат приобретенной недвижимости.

Однако во втором случае последствия наступают сразу – признанная ничтожной сделка возвращает все обстоятельства на начало заключения договора и требует возврата полной суммы, внесенной за квартиру, а также прекращение права собственности на недвижимость, являющуюся объектом договора, у покупателя.

Результат расторжения договора купли – продажи может иметь несколько оговорок, предусмотренных самим договором или решением суда. Например, это может быть потеря материальных средств из начального взноса оплаты за квартиру по договору.

Основания, условия и порядок расторжения договора в общих чертах оговорены статьями ГК РФ 450, 451, 452.

Ситуации и время расторжения договора

Закон устанавливает срок 3 года для расторжения договоров купли – продажи недвижимости, исчисляемый с момента заключения сделки.

Договор купли – продажи квартиры, в зависимости от обстоятельств, условий самого договора и отношений сторон, может быть расторгнут в судебном или, по взаимному соглашению сторон, в досудебном порядке, путем составления мирного соглашения о расторжении. При этом сторонами, оспаривающими сделку, может выступить покупатель или продавец, имеющие статус физического или юридического лица.

Порядок действий до регистрации договора

В ситуации, когда спорный договор еще не прошел процедуру регистрацию в учреждении Росреестра, расторгнуть договор достаточно просто :

• если согласие достигнуто, то составляется соглашение о расторжении договора, данный документ сразу же необходимо заверить у нотариуса;
• если согласие между покупателем и продавцом не достигнуто и мирное решение невозможно, то и покупатель и продавец имеют право на обращение в суд с мотивированным заявлением о расторжении договора;
• перед подачей такого документа необходимо получить отказ от выполнения своих обязательств другой стороной. Для этого оппоненту вручается претензия, срок исполнения требований по которой составляет 30 дней;
• по истечении указанного периода, в отсутствие выполнения условий, выдвинутых в претензии, истец может обращаться в суд.

Как расторгнуть договор купли-продажи после регистрации

В случае уже зарегистрированного права собственности на квартиру, аннулировать договор сложнее. После регистрации у покупателя появилось юридически значимое право собственности на квартиру, и, если иное не указано в договоре купли – продажи, после обоюдного исполнения обязательств, договор прекращает действие.

Расторгнуть договор можно только в период его действия. Расторжение договора с истекшим сроком или прекратившим свое действие по условиям, прописанным в нем, не влечет возврата квартиры продавцу.

Поэтому при составлении первоначального документа необходимо учитывать эти условия и закрепить их в условиях договора между сторонами или в специальном документе — соглашении о расторжении.

Основания для расторжения

В частности, основаниями для расторжения, является прекращение выполнения условий договора одной из сторон. Такими случаями могут быть:

1. со стороны покупателя — отсутствие оплаты за объект недвижимости, когда договор зарегистрирован в службе государственной регистрации, кадастра и картографии;
2. со стороны продавца – отказ от снятия в указанные сроки с регистрационного учета в отделении местного ФМС по месту жительства и выезда их квартиры после получения покупателем всех прав на квартиру;
3. внезапное изменение обстоятельств, не зависящее от сторон . Примером может служить выяснение наличия такого обременения квартиры, как появление законно претендующего на нее гражданина.

При обращении в суд продавцом , необходимо:

• предоставить оригинал договора;
• копию претензии об исполнении требований по договору с указанием даты получения ответчиком;
• указать в заявлении требования о расторжении договора, возврате всего имущества и возмещении материального или морального вреда — процентов или неустойки.

Пункт о возврате переданного имущества обязателен, так как вынесенное судом решение о расторжении договора относится именно к прекращению действий его условий, но не ведет к передаче имущества обратно.

Для обращения в суд покупателем требуется предоставить документы, подтверждающие законность требований:

• оригинал оспариваемого договора купли — продажи;
• копия претензии с датой вручения адресату;
• внести требования о сроке возврата оплаченных сумм с возможной их индексацией и возмещением морального и материального вреда.

Обязательно требуйте указания в судебном решении срока возврата оплаченных сумм. В случае отсутствия их возврата по судебному решению вы сможете вновь обратиться с иском о начислении на них процентов.

Пункты договора для снижения рисков его расторжения

Между сторонами, с прозрачными условиями, учитывающими все ситуации, способен обезопасить обе стороны от нежелательных рисков и сохранить время и средства.

Так, для продавца желательно включение в договор следующих пунктов:

• получение денег до этапа регистрации квартиры или их передача непосредственно в учреждении Росреестра, либо оговорить в договоре срок их получения;
• возможность одностороннего внесудебного расторжения договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств.

Таким образом, переданная в собственность путем оформления в регистрационном учреждении квартира, при отсутствии оплаты в оговоренные сроки, возвращается в собственность продавца, при этом в сотрудниками Росреестра вносится запись о прекращении сделки в ЕГРП.

Покупатель должен предусмотреть в договоре наличие следующих, защищающих его права, пунктов:

• указание точных сроков передачи в собственность квартиры;
• расторжение договора при отказе исполнения своих обязательств продавцом или при возникновении внезапно возникших обстоятельств;
• сроки и размеры возврата уже оплаченных сумм в случае расторжения сделки.

В случае внесения в договор условий о возврате полностью всех сумм, внесенных за жилье, включая первоначальный взнос, несостоявшийся покупатель не понесет убытков. Если данные пункты отсутствуют, то, согласно законодательству, покупатель не вправе требовать возврата исполненных им по обязательствам договора до момента его расторжения. Возвратить первоначальные взносы в таком случае возможно для покупателя будет только через судебное разбирательство.