Можно ли сдавать муниципальное жилье в аренду.  Можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду. Основные положения и требования

Сдача квартиры в аренду может приносить неплохой доход. Но не все знают о том, как сдать муниципальную квартиру. Между тем, этот процесс, в отличие от сдачи квартиры, находящейся в частной собственности, имеет свои особенности, о которых нужно знать.

Что нужно сделать, для того чтобы сдать муниципальную квартиру в соответствии с законом

Если вы хотите не просто сдать муниципальную квартиру, а хотите, чтобы все было сделано в полном соответствии с российским законодательством, то вам придется собрать определенные документы. Сдать муниципальную квартиру возможно только с согласия ее собственника, то есть, местного муниципалитета. Следовательно, первое, что вам нужно будет сделать, это обратиться в администрацию своего района, а именно в отдел по управлению имуществом. Заявление, которое вы там оставите, должно быть подписано всеми зарегистрированными в муниципальной квартире жильцами, а не только ответственным квартиросъемщиком. Кроме того, здесь же должны стоять и подписи будущих арендаторов.

В соответствии с законом, ответ на свое заявление вы должны получить в течение 10 рабочих дней. Это может быть, как согласие, так и отказ, но в последнем случае он должен быть достаточно мотивированным. Поводом для отказа моет послужить, например, несоответствие метража вашей муниципальной квартиры количеству будущих арендаторов, которые собираются в ней проживать. Все дело в пресловутой санитарной норме, которую еще никто не отменял. Еще одна ложность, если один из зарегистрированных в квартире жильцов страдает каким-то тяжелым и заразным заболеванием, например – туберкулезом в открытой форме. Это тоже является вполне достаточным основанием для отказа.

Как сдать муниципальную квартиру в аренду – составляем договор

Если вы хотите сдать муниципальную квартиру в аренду и правильно оформить все документы, то без составления договора вам никак не обойтись. Его содержание в точности соответствует тому договору аренды, который составляется для обычной приватизированной квартиры, но вот называться он будет по-другому – договором поднайма. Ведь хозяева квартиры сами арендуют ее у государства. Точно так же одним из важнейших условий являются предмет договора и его цена. Иными словами, вам нужно будет дать подробное описание вашей муниципальной квартиры – ее адрес, метраж, количество комнат, кадастровый номер и так далее, а также необходимо указать размер арендной платы и условия ее выплаты. Помните о том, что в соответствии с законами Российской Федерации, все суммы, указываемые в договоре аренды квартиры должны обознаться исключительно в рублях, хотя и могут быть привязаны к какому-то валютному эквиваленту. Образцы договора аренды квартиры легко найти в интернете, или же вы можете для этого прибегнуть к услугам специалистов. Также нужно указать и срок, на который вы собираетесь сдать муниципальную квартиру – если этого не сделать, то договор будет считаться заключенным на 12 месяцев. В соответствии со статьей 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, если речь идет о квартире муниципальной, заверять договор у нотариуса нет необходимости. Но вот зарегистрировать такой договор тоже обязательно нужно. Правда, не в органах Росреестра, а в вашем ЖЭКе или ЖЭУ.

В случае, если вы сдадите муниципальную квартиру в обход официальных органов, вам могут грозить не только штрафные санкции со стороны налоговых органов, но и со стороны местной администрации, которая может через суд потребовать вашего выселения из квартиры.

Как снять муниципальную квартиру

Что нужно знать потенциальным арендаторам муниципальной квартиры? В первую очередь то, что для аренды такой квартиры требуется согласие всех тех, кто в ней зарегистрирован и, соответственно, имеет право на проживание в ней. Если такого согласия не будет, то можно столкнуться с тем, что кто-то из жильцов потребует впоследствии вашего выселения. Впрочем, если у хозяев квартиры имеется на руках согласие муниципалитета, то такой вариант практически исключен – ведь, как мы помним, для получения такого согласия требуются подписи всех зарегистрированных в квартире жильцов.

По законодательству, в юридическом значении сдавать в аренду квартиру которая не приватизирована невозможно. Ведь сдавать жилье имеет право только лишь его собственник. Хотя, все-же закон предусматривает такую возможность для гражданина, который проживает в арендованной квартире на основании договора соцнайма. Но лишь только в качестве сдачи этого жилья в поднаем. Это все возможно при наличии письменного согласия от законного наймодателя, а также согласия всех членов семьи нанимателя.

Кроме всего этого, на первого проживающего должна приходиться хотя бы минимальная учетная норма жилищной площади. Очень важно знать, что договор поднайма заключить невозможно, если поднаниматель страдает одним из хронических заболеваний, перечень которых имеется в законе.

После получения согласия собственника и домочадцев нанимателя, можно заключать договор поднайма. Даже достаточно простой письменной формы. При наличии желания, конечно же, можно обратиться к хорошим юристам, они создадут более точный и грамотный текст.

Копия этого договора всегда передается основному наймодателю. Очень важно в договоре поднайма указать лица, которые будут в дальнейшем проживать с поднанимателем. Если же срок действия данного договора не установлен, то по умолчанию он действителен на протяжении года.

Выходит что, с точки зрения закона, право сдать не приватизированную квартиру есть, но реализовать его почти невозможно. Ведь почти нет семей которые могут похвастаться жильем, где на каждого человека приходится больше нормы учетной жилплощади.

Сдать в аренду муниципальное жилье можно. Но для этого необходимо соблюсти ряд условий. Дело в том, что до тех пор, пока квартира неприватизированная, ее собственником является государство в лице местного муниципалитета. А человек, который имеет ордер на это жилье или – всего лишь наниматель.

По сути, он является сам арендатором государственной собственности. Поэтому, когда такой гражданин сдает муниципальную квартиру, такая операция называется поднаймом.

В каких случаях нельзя сдавать социальное жилье?

Пойдем от обратного и рассмотрим факторы, препятствующие осуществлению поднайма:

• Не получено письменное согласие собственника, муниципалитета.
• Не получено согласие других указанных в ордере жильцов, если такие есть.
• Расчет жилой площади на одного человека не соответствует требованиям государственных норм. Для коммунальной квартиры необходимо 15 м2 на одного жильца, для обычной квартиры этот показатель меньше – 10 м2. О нюансах сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире можно узнать .
• Сдача части жилплощади будет невозможна, если в квартире проживает человек, который страдает определенными хроническими заболеваниями в тяжелой форме.
• Задолженность по оплате коммунальных услуг более чем за 3 месяца (из каких статей формируется оплата за найм муниципального жилья и как она рассчитывается мы рассказываем ).

Какие законы регламентируют?

Основные моменты установлены в статье № 685 гражданского кодекса РФ . Более подробно обозначены правила и нормы в жилищном кодексе статьи №№ 76-79:

1. Сроки, условия, а также правила составления соглашения оговорены в ст.77 ЖК .
2. Норматив по квадратным метрам установлен в ст.76 ЖК .
3. В ст.78 ЖК говорится о том, что такой договор может быть заключен на возмездной основе.
4. Все моменты, по которым договор может быть расторгнут, рассмотрены в ст.79 ЖК .
5. Сама возможность сдачи муниципального жилья оговаривается в ст.81 ЖК .
6. О перечне заболеваний жильцов, которые могут препятствовать заключению договора поднайма указано в ст.51 ЖК .

Что нужно сделать прежде всего?

Для того чтобы правильно оформить договор поднайма, нужно придерживаться следующего плана.

Разрешение на сдачу государственного жилого помещения

За этим документом необходимо обратиться в органы местной власти. Нужно заполнить типовой бланк-заявление с обращением к главе муниципалитета.

Заявление должны подписать все прописанные в этой квартире граждане, указанные в договоре , а также вторая сторона – граждане, которые собираются стать поднанимателями. Ответ на данное обращение должен быть получен в течение 10 дней с момента подачи в письменной форме.

Пакет документов

К заявлению должны прилагаться следующие документы:

• Копии документов удостоверяющих личность всех подписавшихся под заявлением.
• Копия счета.
• Выписка из домовой книги.

Согласие граждан, прописанных и проживающих по данному адресу

Это необходимое условие наряду с согласием органов власти. Именно поэтому необходимы подписи всех жильцов под заявлением, которые и будут говорить об их согласии на заключение данного договора. В противном случае сделка не может быть осуществлена.

ВНИМАНИЕ! Если кто-то из жильцов по личным причинам не может присутствовать при подаче заявления, он может составить нотариальную доверенность на это действие на имя другого участника.

Нюансы

Неправильное оформление договора поднайма, влечет за собой последствия. Поговорим о двух основных моментах.

Возможные риски

Во-первых, без согласия всех жильцов нельзя получить положительный ответ на заявление в муниципалитет . Но, если по какой-то ошибке такая сделка состоялась, другой жилец, который не давал своего разрешения, может подать заявление о признании договора не действительным.

К тому же он может на законных основаниях в любой момент вселится в эту квартиру, а также законно требовать выселения поднанимателей.

Последствия несанкционированной сделки

Такая сделка будет незаконной, поэтому за ее совершение может быть наложен штраф. Со стороны органов власти – 2000-4000 рублей, а еще со стороны налоговой – налоги за все время сдачи квартиры плюс штраф от 20 до 40 % от суммы налога, и штраф за отсутствие декларации. Договор будет признан не действительным и арендатора выселят.

Договор поднайма

Получено разрешение администрации и всех жильцов, пора заключать договор найма-поднайма жилого помещения, в котором будут оговорены обязанности и ответственность участников.

Основные положения и требования

Наимодатель на момент заключения договора должен представить поднанимателю следующие документы:

1. Копию лицевого счета.
2. Паспорт со штампом о прописке.
3. Письменное согласие других жильцов.
4. Квитанции об оплате коммунальных услуг, а также данные о том, что за наймодателем не числится задолженностей.

В договоре обязательно присутствует следующая информация по пунктам:

ВАЖНО! Такой договор не нужно заверять у нотариуса, либо подключать третьих лиц в качестве свидетелей его заключения.

Условия заключения

Наимодатель вправе указать количество человек, которые могут проживать в этой квартире с поднанимателем, исходя из соответствия по нормам площади в расчете на человека.

Рукописный или печатный вариант

Документ может быть заключен в простой письменной форме. То есть можно от руки разборчиво написать наименование документа, все его пункты, заполнить необходимые данные, указать дату заключения договора и заверить его подписями. Можно распечатать бланк на компьютере, от руки заполнить паспортные данные и расписаться.

Сроки действия

Срок действия соглашения определяется сторонами по договоренности, но он не может превышать срок договора социального найма, заключенного наймодателем с муниципалитетом. Если сроки не указаны, то считается, что договор заключен на 1 год.

Причины прекращения

Случается, что договор расторгают до окончания его действия. Для этого могут быть следующие причины:

В случае если такое случилось, наймодатель должен провести беседу со своим поднанимателем, объяснить, что если такие факты вновь будут замечены, договор будет расторгнут. Если случилась порча имущества наймодателя, либо его соседей, он должен назначить реальные сроки для исправления и ремонта. Только если в договоре была указана ответственность за содержание жилища.

Так как без указания этого пункта всю ответственность перед государством и соседями будет нести сам наймодатель. По прошествии этих сроков, если проблема не устранена без уважительных причин, договор можно прекратить , и выселить нерадивого жильца.

СПРАВКА! Для того чтобы прекратить действие договора поднайма до окончания срока, наймодатель должен обратиться в суд с исковым заявлением, где должен указать причину расторжения договора, а также все обстоятельства.

О чём ещё следует знать?

Как и в любом деле, есть вещи, о которых необходимо сказать отдельно:

Заключение

Нет ничего сложного в заключении договора поднайма. Нужно получить разрешения и правильно составить договор. Для поднанимателей такой договор является гарантией спокойной жизни в квартире. Наймодателю он поможет в случае чего законно требовать защиты своих интересов.

Теперь вы знаете, можно ли заселить квартирантов в государственное жилье.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Сдача жилья без согласия муниципалитета или каждого проживающего является административным правонарушением и влечет за собой наложение штрафа. Муниципалитет вправе требовать расторжения поднайма и имеет право отказать нанимателю в перерегистрации договора найма.

Только не забудьте получить разрешение у города и согласие всех членов семьи проживающих с вами. Для того чтобы получить разрешение от города на сдачу неприватизированной квартиры, необходимо посмотреть в договоре найма, кто является наймодателем, и написать обращение с просьбой о разрешении заключить договор поднайма. К обращению не забудьте приложить лист с согласием проживающих с вами.

Можно ли сдавать муниципальное жилье в коммерческий найм и что это такое

• По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
• Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
• Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Новостройки — все новостройки

• паспорт с пропиской в данной квартире;
• квитанции об оплате коммунальных услуг с фамилией ответственного квартиросъемщика;
• копию финансового лицевого счета, выписку из домовой книги;
• письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (и всех соседей, если речь идет о коммунальной квартире), зарегистрированных в этой квартире.

Можно ли сдавать в аренду муниципальную квартиру

5 месяцев назад я переехала жить к другу, и комнату сдала в аренду до договору. Неделю назад пришел человек, представился оперуполномоченным уголовного розыска, передал что я в розыске и сказал позвонить ему по телефону (он это через соседа передал). Оперуполномоченный вызвал меня на беседу, я в этот день не смогла подойти, он попросил подойти того человека кому я сдаю жилье. Он подробно у него все расспрашивал, где живет, за сколько снимает,где работает, обо мне что знает. Человек был в панике и выехал из комнаты. Далее я узнала что сдавать муниципальное жилье не имею право пока не приватизирована комната.

Как правильно сдавать в аренду муниципальное жилье

Каждый собственник квартиры в попытке подзаработать денег начинает искать ответ на вопрос: как сдать квартиру в аренду? Впрочем, сдавать в аренду можно не только недвижимость, которая находится у вас в собственности, но и муниципальные квартиры, которыми владеет город. Эти две процедуры серьезно отличаются. Если вы являетесь собственником квартиры или дома, вам предстоит заключить договор найма с арендаторами. Если же вы занимаете муниципальную площадь, вы сами являетесь нанимателем, поэтому, сдача муниципального жилья может произойти только посредством субаренды.

Можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду

Когда становишься владельцем дополнительной муниципальной площади, возникает вопрос: можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду? Владелец, муниципального жилья, имеющий в ней прописку, сам является нанимателем данной площади по договору социального займа.

Как сдать квартиру

С точки зрения закона, то что вы делаете с вашей собственной или предоставленной вам в пользование квартирой, соседей ни коем образом не касается. Но, если ваши арендаторы, будут нарушать покой соседей или другие их законные права, это может доставить вам лишние неприятности. Поэтому внимательно пропишите все тонкости взаимоотношений с соседями в договоре.

Юрист недвижимость

Если у вас нет возможность получить подписи каждого из зарегистрированных в квартире, например, из-за того, что он отсутствует, вы можете предоставить доверенность на ваше имя, заверенная нотариусом.

Как сдать квартиру в аренду

• отказ арендатора от оплаты арендной платы (в таком случае арендодатель имеет право выселить жильца);
• неуплата за коммунальные услуги арендатором , в результате чего может скопиться серьезный долг (необходимо контролировать своевременность внесения коммунальных платежей либо самостоятельно заняться этим вопросом);
• возможность кражи или повреждения имущества , находящегося в квартире, порчи ремонта и т.п. (чтобы обезопасить себя на такой случай, используйте меры предосторожности, о которых написано в разделе «Какие еще документы можно оформить?»);
• возможность порчи имущества соседей арендатором вследствие затопления или пожара с необходимостью компенсации убытков за счет арендодателя (если съемщик официально не трудоустроен и не имеет никакого имущества, даже обращение в суд не поможет вернуть потраченные на компенсацию убытков соседям средства);
• арендатор может нарушать правила проживания в многоквартирном доме, мешая отдыху соседей постоянным шумом (необходимо заранее оговорить этот вопрос);
• арендатор может сдавать жилье посуточно в субаренду , что приведет к гораздо более быстрой порче ремонта и имущества (отсутствие такого права у съемщика необходимо прописать в договоре).

О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.

«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», - заметила Балкарова.

Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.

«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.

Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта , которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».

«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.

Арендное жилье дешевле ипотеки

Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц. При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам. За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».

Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры - год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.

В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности - в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.

Другая сторона арендного вопроса - работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.

«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды. Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт - паи такого фонда. Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», - заметила управляющий директор АИЖК.

Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.

Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу. Доходность по жилью, даже на падающем рынке, - это 4 года, по аренде - 17 лет, - рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. - Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю. Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».

Покупать квартиры уже невыгодно

По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным. Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли. А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.

Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.

Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», - согласилась она.

При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.

Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности. «Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс. рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», - аргументировал он.

В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.